三月房地产市场不是“小阳春”而是“假阳春”

3月的中国楼市真没有几个人看得懂。媒体对此用得最多的词是"逆市提价"，比较典型的城市是北京、上海和深圳。比如，北京多个在售楼盘3月份悄然提价，多数楼盘提价的幅度超过10%，而且，成交量似乎也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。　　对这种量价齐升的表现，房地产业界的看法基本分为"左中右"三派：乐观者认为房地产调整周期已经结束，价格触底，量价将重回升势；不乐观者认为，由3月份的"小阳春"并不能断定房地产告别调整周期，很多房地产企业仍有"猝死"的可能；比较中立的看法认为，房地产的走势很难判断，还需观望。　　相对于业界的分歧，民众的看法似乎比较一致。高达三成的民众认为，所谓楼市的"小阳春"根本不能证明房地产价格已调整到位，房价下跌的态势并不会因此而改变。更有媒体指出，所谓"小阳春"不过又是开发商商自导自演的闹剧。　　一直以来，中国房地产市场的有关信息均由开发商垄断，有鉴于此，对3月份的楼市，的确有仔细分析之必要。我国房地产市场发展至今，连一个全国通用的比较有代表性的价格指数都没有。比如，国家发改委统计的是36个大中城市的价格指数，而房地产企业协会用的是中房指数，各地又有自己的价格指数，一些房地产经纪机构更是各取所需，自编指数。如此种种，造成了信息混乱和价格乱象。面对"指数"失真的乱象，判断3月份楼市"真涨"还是"假涨"都不易，遑论由此判定楼市底部已现，开始反弹回暖了。　　鉴于房地产在中国经济中的"重要支柱"地位，我们当然希望楼市早日走出萧条，以稳定经济，但这必须以尊重价值规律和产业周期为前提，而不能通过提价造成楼盘好卖的假象，人为制造虚假繁荣。　　判断房地产触底回暖，不应仅仅依据"价"、"量"的短期回升，更应分析回升的原因和是否具有持久性。我们发现，北京楼盘近期提价的多数是超低价格销售的项目，这些楼盘为了在短期内取得销售业绩，以低于区域均价30%的价格开盘，而在3月份销售略有好转的情况下，又根据市场变化进行了一定幅度的提价。显然，这种涨价本身具有很大的欺骗性。　　当然，开发商也可以反驳，因为数据欠缺(其实数据因为控制在开发商手里很难完全获得)，以上分析的确不能从根本上否定楼市已触底回暖之论。但我们可以从目前的经济形势、产业周期和房地产政策判断楼市的未来走势，这些信息并非开发商可以控制。　　首先，如温总理在政府工作报告中所言，金融危机尚未见底，中国宏观经济形势仍极为严峻。国外房地产市场亦告诉我们，处在金融危机之中，鲜有房地产市场逆势上涨的例子。一般情况是，金融危机见底以后，房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应，房地产市场指标从来都不是一个先行的指标。　　其次，产业周期看，虽然有些专家老是强调，刚性需求决定了我国房地产市场长期的上升趋势，然而，房地产本身是有自己的周期规律的，并非只升不降。特别是，我国的房地产市场此前的暴涨已提前透支了未来的上涨预期，在这种情形之下，调整在所难免。按照OECD(经济合作与发展组织)的数据，房价周期一般是10年左右，其中6年为上升期，上升幅度大约为40%；4年左右为下跌期，下跌的幅度为25%左右。从国际上房地产泡沫破灭见底的规律看，只有发生价格大幅下跌、开发商大面积倒闭，才意味着泡沫真正见底。很显然，我国的房地产市场无论就调整时间，还是价格调整幅度而言，都依然明显处于下降通道。　　再次，看看房地产政策。2009年国家关于房地产的政策发生了很大的变化，一方面不再控制房价，另一方面，随着大量保障性住房入市，房地产市场的基因和结构发生了很大变化，保障性住房客观上起到打压房价的"平准基金"的作用。另外，高达近2亿平方米的空置面积和近万亿元资金缺口，也无法支撑价格的上涨。据估计，北京、上海、深圳、厦门、南京等全国15个城市现有的商品房库存，需要20多个月才能消化完毕。因此，在北京、上海等城市的房价并没有像模像样调整的情况下，轻言触底反弹，无疑有点过于乐观和自欺欺人。　　我们不否认，中国城镇化进程中巨大的刚性需求的确存在，但也应该看到，前几年的暴涨不仅将未来的上涨空间完全透支，更将目前居民的购买力全部透支。而房地产价格畸高已成目前内需不振的主要根源，其危害甚至比医疗、养老等社保项目的不健全都大。当居民一生的收入绝大部分都拿来购房，对内需的"挤压效应"是显而易见的。　　以上诸多理由告诉我们，目前支撑房价上涨的理由实在过于匮乏。从目前而言，价格仍然是制约房地产最终回暖的最大障碍。而且，经过多年和开发商在信息方面的博弈，民众的消费心理日渐成熟，不会轻易随着开发商的指挥棒翩翩起舞。房产商可以利用自己控制的资源，在一段时间内制造房价上涨的"无知之幕"和迷局，但最终决定市场走势的，仍然是产业周期和价格铁律。