近期,楼市"小阳春"的说法频传,被压抑了很长时间的刚性需求近期释放,但成交量的短期回升与楼市回暖是两回事,房地产行业的真正回暖需待经济形势明朗。 正方 短期房地产行业已经开始回暖,成交量之所以放大,是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响,以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。 北京中原地产总经理李文杰: 这一波算是回暖,是自住性和改善性住房需求的集中爆发,1月份销售数据明显好转,2月份的数据则说明是购房需求在经过长时间的观望后集中爆发,这是积累了一年多的刚性需求。尤其是二手房交易量,与去年相比,2月份增量80%,预计3月份比2月份还会再增加50%-70%。但是预计二季度会见顶回落,回暖不太可能持续很久,成交量刚一上升,现在一些开发商又想加价了,会引起新一轮的观望。若想回暖持续久一些,建议开发商不要盲目乐观,应该对供求矛盾认识清楚,抓住机会提升成交量,而不是加价。 国都证券首席策略分析师张翔: 短期房地产行业确实已经开始回暖。市场上的成交点主要集中在90平方米以下的中小户型,基本上是普通居民自住需求的真实释放。我们认为,楼市成交回暖的状况近期有望维持,这将对房地产股的活跃带来明显支撑。 成交量之所以放大,是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响,以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。房价仍然是影响成交量变化的最敏感因素。 不过,我们不难看出,楼市的投资性需求还是很低迷,短期内房地产行业的"去库存化"问题难以解决,如果下半年国家宏观经济的复苏情况低于市场预期,那么房地产行业的调整压力将会更大。 反方 房地产行业和市场的发展还没有告别冬天,目前只能算是反弹,称不上回暖。只有等经济形势明朗了,就业稳定了,楼市才能回暖。 凯爱置业有限公司总裁禹晋永: 这只是持续下滑过程中的一个波动,现在销售量小幅反弹,但比起销售高峰期,连个零头都不到,参照值不一样,所以才有回暖之说,其实这远远未达到应该有的销售量,楼市会继续下滑,只是这期间中一个正常的停滞。 金融危机使失业率不断增加,房地产行业并没有列到十大产业振兴规划中,即便是开发商希望楼市回暖,但事实上仍然难挡下滑趋势。原因首先是,土地成本还将继续降低,原来的政府靠土地财政,但房地产投资缩减使土地拍卖价格大幅下降,现在政府放弃卖地创收,转向税收财政。其次是现在有些开发商低价销售楼盘是为了回笼资金,拿到便宜的土地,来对冲前几年拿下的高价土地,比如京城26家开发商联合降价,就是放弃高价销售预期来对冲土地成本。楼市的降价空间还很大,还有30%,价格越降,投资者越是观望,所以销售量又会降低。再次是"两会"后,大量的经济适用房和廉租房将上市,会把高房价拉下来,这对开发商是致命的打击。而且4万亿运用到房地产行业的比例比较大,这是没有开发商能与之抗衡的。所以现在有些开发商才亏本卖房使成交量上升,其实就是为了套现买廉价土地,应对经济适用房和限价房。 北京亚豪机构市场总监郭毅: 目前只能算是反弹,称不上回暖,回暖是房地产行业和整个经济形势有一个同等的趋势回暖。现在国际形势不明朗,国内楼市成交量反弹,也只是2007年四季度开始堆积的购买力,在国家政策和开发商的促销活动下由观望转向购买,一下子显现出来的刚性需求,比如北京的住房成交量都是出于结婚、留京等需求。成交量能否持续上升,还得再看一下,最主要的是看经济形势和开发商的做法。只有等经济形势明朗了,就业稳定了,楼市才能回暖。而开发商方面则主要看4月新推出的楼盘,能否制定出合理价格。投资者会有一个心理评估价格,如果价格合理则能带动成交量上升,现在的消费者比较理性,要综合考量品质和楼盘价格,已经过了狂热购房的高峰期。 上海杨红旭: 现在房地产市场的热度只不过是冬天里的一缕暖阳,行业和市场的发展还没有告别冬天。宏观经济不到底,房地产市场也很难到底。 目前,房地产市场确实有反弹的迹象,但是最重要的问题是房地产行业能不能离开冬天进入春天、成交量的回升能不能持续。我个人认为,2009年当地产市场还是会呈现底部震荡的格局,价格还是要往下走的,虽然三四月份买房子的人增多了,但是如果因此房价而开始抬头,这对房地产市场的健康是非常有害的,最后又将导致成交量的萎靡,进而形成恶性循环。 我认为,房地产行业真正转暖至少要在明年。2009年极有可能是改革开放30年来,中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。今年不会比去年好,想达到2007年的平均水平,时机还未到。 安邦咨询集团房地产分析师苏晶: 我认为,中国的房地产市场在2009年可能会开始活跃。但国内房地产行业整体走出低迷,初步结束调整期,应该是在2010年。 目前一部分的需求释放主要是一部分持币待购,具有刚性需求的人,他们经过政策的刺激,以及自身对不动产的需求,促使他们买房。 但我总体感觉,这一轮的反弹并不代表楼市就此复苏,可能需要继续用降价换来进一步的成交数目。当然一部分开发商已经悄悄提价,但这也是试探性的做法,并且提价的开发商多半有品牌优势,一旦市场不接受,它们也有回旋的余地。
