改善型需求   助力楼市回暖

楼市的爆炸式回暖让整个业内为之惊叹，特别是进入3月以来成交量陡增。记者从北京市房地产交易管理网统计发现，从3月1日至22日，北京商品房期房成交7915套，超过了2月份整月成交量近2100套。 　　尽管成交量大幅增长，但是不少专家依然认为楼市的长期回暖仍值得商榷。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，楼市回暖的苗头已经显现，但是对于未来楼市走势尚不明朗。 　　在这轮楼市小阳春中值得注意的是，改善型需求的释放、大户型的热销成为了一个亮点　　最近走访了很多楼盘，发现不管是如远洋.沁山水等以小户型为主的项目，还是金都杭城等以大户型为主的老项目，各项目售楼处基本都人满为患，前来看房的人络绎不绝。据记者了解，3月15日，东四环金都杭城单日成交就达到40多套，成交金额破亿。而这是其在正常销售的情况下取得的成绩。 　　除金都杭城外，其他>其他>其他以大户型品质见长的项目如珠江帝景、珺峰等项目在近期均取得较好的销售业绩，吸引了众多置业升级者的目光。 　　新房存量3个月来下降1.8万套 　　京城的存量房居高不下是楼市危机以来积累的顽疾，但是随着楼市小阳春的到来，北京市的新房存量不断下降，截止到记者发稿时，北京市的存量房已经由11.3万套下降到了9.5万套左右，3个月的时间消化了近1.8万套存量房。 　　金都杭城总经理高宏标认为，造成这一现象的原因是宏观调控政策涉及到金融、财政等各个方面，政策的利好释放了2008年压抑的刚性需求和一部分改善型需求。 　　今年初，北京市建委发布了"对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。此政策无疑促进了改善型购房的增长。 　　在金都杭城售楼处看到，来此的购房者在置业顾问的接待下看完项目之后，就直奔现场的按揭银行接待处，咨询购买二套以上住房的贷款政策。金都杭城目前的主力户型为145-260平方米的三居、四居。其销售负责人在接受记者采访时表示，近期在金都杭城的购房者中至少有一半以上是改善型需求。 　　一位业内人士认为，大户型产品热销的现象很值得研究，传统看法认为市场低迷阶段通常会以刚性需求、入门级产品为主。但金都杭城的快速销售说明，更具消费能力的改善型客户一直在关注着市场变化，并开始进入市场。同时也可以看到被政策、市场信心等因素排挤出市场的投资需求开始回头。这是北京房地产市场回暖的一个重要信号，因为改善型需求和投资型需求是对房地产市场更有力的支撑。 　　价格竞争放缓 品质战升级 　　对于此次"小阳春"，陈国强通过对市场热销的项目分析认为，热销的项目一般全是性价比较高、地理位置优越、交通环境便利的项目，在一些价格下降幅度较大的项目上表现得尤为明显。 　　高宏标认为，目前销售旺盛的一个很重要的原因是部分项目的价格到了购房者的心理承受线，甚至有项目大打价格牌，所以购房者纷纷出手。而市场真正回暖的一个重要标志是开发商停止价格的比拼，购房者将更多的注意力放在楼盘的品质上，这也是房地产重新回到健康发展道路上的一个标志。 　　虽然有更多的开发商参与到价格战中来，但从近段热销的项目如珠江帝景、金都杭城来看，价格是购房者出手的一个诱因，但品质才是成交的关键，特别是对于改善型需求购房者来说，他们大多有一次以上的购房经历，深知什么样的房子品质好，什么样的房子住着才舒适。记者注意到，以上几个项目的价格都要比周边项目高出不少，但均取得不错的销售成绩。 　　一位购房者表示，金都杭城的价位在自己的心理预期内，所以看上了就马上出手了。在东四环能买到这样社区有大花园、板楼、南北通透的阳光三居，这个价位的楼盘，很是难得。他表示，虽然购房前在附近也看了好几个楼盘，甚至有些价位比这个楼盘还要低，但是权衡之后，还是选择了这里，因为这里的封闭式小区，给人居住带来了安全感；大花园可以给孩子一个游戏的空间，并且三居室有三个房间都朝南，孩子也可以住在有阳光的房间里。最主要的是，房子是现房，再有两三个月就可以交房了，入住新家不需要等待很久，因此很快就订下了一套临花园的三居室。 　　浙江商会副会长陈俊表示，目前已经是出手楼市的时机了，同时他表示目前购房要切记两点。一是选择价格合理、地理位置优越的项目；二是选择产品好、品质高、符合能满足居住升级需求的项目。 　　金都杭城的销售负责人说："人们关注居住品质，其实主要就是通过理性筛选，找到心仪的房子。目前金都杭城在售的户型全部为三居，面积在144-260平方米，建筑形态都是南北通透的板楼。大面宽、短进深、格局方正，具有高度居住舒适性。比如144.06平方米的户型：开间达到11.7米，进深只有10.2米，且客厅、书房和卧室三面都是朝南向的，可以充分采光、通风。"