说国内房地产市场回暖未免太早

最近，随着一些地方房地产市场的销售增加，就有房地产开发商及媒体在说，国内的房地产市场开始回暖了。看到这样的报道，一般民众都会十分诧异。早一两个月还在呼天抢地叫喊救市的房地产行业，没过几天就回暖了，这可能吗？可以说，从这两种截然不同的现象(房地产陷入绝境及房地产回暖)来看，如果这两种现象都成立的话，那么或是早几天房地产开发商说房地产陷入绝境在夸大其词，或是当前房地产市场根本就没有回暖。否则，这两种现象同时成立是不可能的。 撇开这些现象不谈，我们现在来看看当前中国的房地产市场到底发生了什么。从2008年下半年以来，全球金融危机导致全球经济全面衰退，国际市场大宗商品价格全面向下调整，世界经济出现了严重的周期性调整。在这种情况下，作为经济全球化一个环节的中国经济，遭遇冲击是不可避免的。特别是那些外向性过高的地区与行业，其受到的影响与冲击更大。比如，石油、钢铁、建筑材料等行业的产品价格全面下跌，产品价格都出现严重的周期性向下调整。在这种情况下，当全球、全国各行各业都出现周期性的调整时，房地产市场能够置之度外吗？我曾说过，如果国内房地产市场想不出现周期性的向下调整，那么除非中国的房地产市场在地球之外。既然国内的房地产市场要随全球经济周期性调整，那么它能够出现忽然陷入困境忽然回暖的情景吗？这是根本不可能的。 从2007年下半年以来，国家房地产政策发生了根本性的变化，政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者，政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场；对于投资者，政策要求其按照市场价格进入。即使在2008年131号文件发布后，对房地产消费与投资严格区分的政策仍然没有改变。也正是在这样的政策基础上，当前国内房地产市场发生了根本性的变化，房地产已经成了一个以居民住房消费为主导的市场。在这样的市场中，不仅住房投资者不可能享受住房购买的各种优惠，而且在资产价格全面下跌的情况下，住房投资者也不会进入。反之，早前进入房地产市场的投资者，还会逐渐退出市场。 为什么不少地方房地产的销售在逐渐增加？这是房地产商通过降价引导出来的居民住房消费的需求在起作用，但这种住房消费需求的释放受制于房地产商价格调整的程度。如果调整得深，那么这种住房消费需求释放程度就大；反之，则这种消费需求释放是十分有限的。因为，对于一个庞大的房地产消费市场来说，住房消费购买者的收入水平、财富持有、个人对住房价格预期都有千差万别，只要房地产市场的价格出现调整，总是有相应层次的居民进入这个市场。任何一个房地产市场，决不会是所有的购买者在同一时间、同一价格进入同一市场。因此，在房地产的政策效应及房地产市场价格下调效应的双重作用下，一些人进入房地产市场购买属于正常的事情。在目前的情况下，尽管一些地方的住房购买增加了一些，但是并不表明这是房地产市场的回暖，而是房价调整引导部分居民进入了房地产市场。 也就是说，在2008年住房销售下降20%以上、国家又出台这样多的激励房地产市场政策的情况下，一些地方房地产销售增加是正常的，但这并不是房地产市场回暖。只有出现房地产市场的价格全面调整，大量居民都有支付能力进入房地产市场，房地产库存迅速减少时，房地产市场的回暖才会出现。显然，在目前价格水平和国内外经济形势的双重作用下，房地产市场的回暖还是遥远的事情。 一些房地产开发商，一看到住房开始有销售，就叫嚷房地产市场回暖了，引导房价再来上涨，这无疑是在让刚刚走好一点的房地产市场打回原形。房地产开发商这样做，不仅不能促进房地产市场的回暖，相反只会进一步延缓房地产市场的调整，让房地产市场的调整时间拉得更长。这就是市场之逻辑，但愿房地产开发商看清楚整个国内外经济发展之大势，不要自己折腾自己。