专家：房地产未回暖  买房是好时机

经过一个多月的推荐，"2009海西楼盘价值榜"引起了社会各界的广泛关注。上周六，在由市发改委、集美区政府、市房协共同主办的2009集美房地产论坛上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)，中国社科院金融研究所研究员易宪容，北京大学房地产研究所所长陈国强等地产专家，就何为楼盘价值、何时购房合适等话题，提出了自己的观点和看法。　　 　　楼市尚未回暖买房是好时机　　 　　今年前三个月，全国各大城市均出现住宅交易量大幅上涨现象，厦门也是如此。据网上房地产数据显示，今年第一季度厦门共成交住宅9930套，比2008年整年度的交易总额还高。　　 　　一时间，"楼市全面回暖"的言论铺天盖地，一些开发商也趁热打铁，营造楼盘热销、房源有限的销售景象，吸引购房者出手。　　 　　那么，楼市究竟是回暖还是虚火？在集美房地产论坛上，"名嘴"易宪容毫不客气地指出，楼市"小阳春"是假象。　　 　　易宪容认为，住房按揭贷款是房地产市场的命脉，该指标直接反应楼市繁荣程度，"今年1-2月份个人住房按揭贷款532亿，与去年同比是负增长，住房按揭贷款没有上升，何来楼市‘小阳春’。"　　 　　顾云昌亦指出，地产经济尚在动荡中，除了刚性需求以外，投资性需求、改善性需求等尚未入市，"现在判断楼市回暖还为时尚早"。　　 　　不过，正因为楼市尚未真正回暖，库存压力依然巨大，因此对于购房者来说，现在反而是买房的好时机。"近期房价回落，购房者讨价、选择的空间较大，有合适的适宜出手"顾云昌向记者表示。　　 　　供给大于需求不要轻易提价　　 　　供求关系是判断市场的重要依据。陈国强在论坛上直言，当前楼市最困难的问题是消化存量，供大于求将是今年楼市的基本格局。　　 　　陈国强提供了一组数据，2008年年底全国商品房施工面积是24亿平方米，而07、08年商品房销售面积仅为6.2亿平方米，库存量远大于销售量。　　 　　因此陈国强建议，开发商应保持头脑清醒，以交易为主要目的，确保成交量的稳定增长，不要轻易提价，这样才有助于维护房地产市场的稳定运行。　　 　　易宪容也表示，让房地产库存迅速减少的最好办法，就是价格调整到绝大多数居民能够支付的水平，消费需求能够真正释放出来，房地产市场的回暖才会出现。　　 　　王石曾经说过，消化库存是一个漫长而痛苦的过程。但顾云昌强调，信心很重要，信心暖则楼市暖。　　 　　 "探讨今年乃至未来楼市发展，应该抱有谨慎乐观的态度"顾云昌在接受记者采访时说道，楼市有高有低，高的时候不要逃走，低的时候不要失望，要以一种比较好的心态对待，开发商应稳扎稳打，购房者要擦亮眼睛，根据个人所需作出选择。　　 　　消费主导市场好产品是关键　　 　　房子作为一种特殊商品，既可投资也可消费。易宪容在演讲中提出，只有建立以消费为主导的市场，才能保证楼市持续稳定增长。　　 　　易宪容解释到，投资者和消费者从自身利益角度出发，对房价存在不同预期：投资者为获得盈利，自然希望房价涨；消费者依靠个人支付能力买房，房价越低越好。　　 　　 "目前住房销售以中小套型为主，而且都是在价格下调的情况下增加销售，这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。"　　 　　既然是消费型市场，那么房产价值将更多地体现在居住功能上，因此产品品质是关键。　　 　　作为一名从事房地产研究多年的专家、学者，顾云昌在会上指出中国房地产发展的三个目标：和谐居住 保民生、健康楼市 保增长、绿色建筑 保永续。尤其对于绿色建筑，顾云昌认为未来房产品质将更多地体现在节能、环保方面，这不仅是政府要努力的方向，也是开发商顺应社会发展趋势的必然选择。 价值楼盘专家谈　　 　　选择开发商品牌很重要　　 　 　　虽然现在是买房的好时机，但是面对市场上较多选择时，购房者切不可盲目冲动。除了价格外，还应该考察开发商品牌、建筑质量、区域价值等因素，尤其在选择开发商品牌时，要尽量选择品牌响、口碑好的企业。一般来说，这类型企业会更多地注重楼盘品质和消费者口碑，以树立良好的社会形象。因此建议购房者不妨多从这方面下手，辅以综合判断，挑选出最具性价比的价值楼盘。　　 　　区域发展依靠交通助力　　　 　　现在的集美，很像80年代的深圳，如果能够借助良好的发展机遇，20年后将是第二个深圳。目前集美房地产的发展，最需要依靠交通助力，集美大桥、杏林大桥等交通设施已经完成，现在关键是观念的引导，要把人流引向集美。　　 　　单个楼盘来说，便利的交通条件也很重要，不仅节约居住者的时间成本、金钱成本，而且交通发达区域往往也是城市中心区，更易体现房产的保值增值功能。　　 　　教育配套是重要价值　　 　　 　 　　自古以来，中国传统的望子成龙观念依然存在，"孟母三迁、择邻而居"依然是人们选择居住环境的重要规则。因此拥有优质教育资源的楼盘，尤为受到购房者青睐。　　 　　而从存量房市场以及住房租赁市场的实际表现来看，学区房无论是租金，还是二手房转让价格，都要比不具备教育资源的小区明显高出一截。此外，教育地产在经济低迷时期具备较强的抗跌性能和保值性能。因此，教育配套是楼盘价值的重要体现。