2016的“全国两会”议程已经接近尾声。“去库存”、“城镇化”、“租售并举”、“高房价”、“首付贷”、“限购”、“房地产税”，甚至“营改增”、“个税”等两会热点议题继续成为楼市热点。
保利地产特邀资深媒体人朱芳樗从近期最热门的“首付贷”话题聊起，带大家看看一二三四线城市的政策信号。
作者：朱芳樗，资深媒体人，曾在房地产及相关行业工作多年，长期关注房地产市场政策变化。
一二线城市的新一轮暴涨真的是因为首付贷吗？
近日沸沸扬扬的 “首付贷”，在两会多个场合也被高层频频提及。
3月15日的住建部新闻记者会上，住建部明确表态："至于一些房地产中介机构从事或者协助进行'场外配资'等经营方面的问题，人民银行、银监会已经有了一个明确的态度，我们将积极配合相关部门做好工作。"
在此前的在央行的新闻记者会上，央行行长也直接提到了首付贷的话题，央行副行长明确“首付贷”属于违法从事金融业务。他指出，包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。
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人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。
央行明确会会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。行长周小川更是表态，P2P做”首付贷”资质成问题，必须明晰资金来源，银行要对房地产价值进行评估，首付不能是借来的。
有了央行的表态，可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，实际上上海目前已经这么做了，中介将迎来一段苦日子。此前被市场质疑的比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象将迎来“监管风暴”。
然而，“首付贷”是否是高房价的推手？是否是万恶之源？必须留意到央行新闻记者会上透露的另外一个信息，潘功胜在透露完对不合法的首付贷即将进行清理后又讲了几个数字“供大家参考”，这几个数字是：目前房地产市场的情况，现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。
这几个数字说明了什么呢？房地产市场已经显现两极分化，现在的市场和1997年、2008年两次大库存的情况已经大不一样。今天的房地产市场已经相对比较饱和，分化也较明显，有需求的地方库存不多；有库存的地方需求不多。一二线城市的情况正属于前者，这部分城市就算算上首付贷，也只是和国际上通行的首付比例类似。中国的首付比仍然是相当审慎的，首付贷产品的清理并不会改变一二线城市库存不多、需求充足的问题，可见一二线城市楼价并不会因为首贷付的清理就会下跌。
为什么不放开一二线城市的限购、限贷政策呢？
一二线城市需求那么大，中央不是说要去库存吗？为什么不放开呢？
库存量的确不小，国家发改委主任徐绍史在3月7日回答记者问时表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。
3月15日的住建部记者会上，住建部部长陈政高明确亮了库存的“家底”：7.39亿平方米。他指出，房地产市场库存严重。去年年底库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。库存主要集中在三四线城市。
库存严重的同时，市场分化严重，按部长的话说，是“日趋严重”。他说：“一线城市和三四线城市情况大不一样，这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。”
分化严重也是央行、发改委两场记者会上提及房地产市场时的主题词，3月12日的央行、外汇管理局记者会上，央行副行长潘功胜透露，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，“7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市，所以对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。”
对于潘功胜和许绍史透露的信息，都提到的一句是“一、二线城市和三四线城市的情况完全不一样”，这就是因地制宜的意思。
1从行政手段上，徐绍史说：“一、二线最近有几个城市房价上涨速度比较快，幅度也比较大，这些城市的政府也正采取措施来进行调控，比如说限购，这是行政手段。还可以采取经济手段，来调整一些经济政策。要增加住房供地，加快推进保障房建设和棚改。要抑制不合理的投机性需求。化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，我们要有耐心，要因地制宜地施策。
2从经济手段上，央行行长周小川说：“人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。”央行副行长潘功胜补刀一句：“因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。”
原来老百姓有一个普遍的概念，房价一定会上涨，而现在老百姓对三四线的房价的预期已经远非那么一致了。但老百姓对一二线城市的信心还是很充足的，可是一二线城市的库存并不多，如果放开一二线城市的行政和经济控制手段，势必加大分化，并不利于去库存。
住建部部长陈政高对于一线城市房价也明确了政策不会变，包括：实行严格限购政策，同时严格地实行差别化的税收和信贷政策；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易当中的违法违规行为等。
全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在北京代表团的开放日上明确表示，北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。
等一二线城市因为去库存就会放松政策限制可以说是小几率事件了，政策正是要通过对三四线城市地产市场的“引流”降低一二线城市房产价格越来越高酿造巨大风险。
住建部的记者会上，部长也直接回答了一二线城市上涨过快的问题，陈政高指出：“部分二线城市春节后房价也上涨过快，我们也密切关注，随时沟通。现在二线城市在这方面也都采取了许多措施来稳定房价。我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外，还要抓好价格的监测，随时发现问题，及时提出对策，努力保持房地产市场平稳健康发展。”
三四线城市怎么办呢？
不少人担心三四线楼市会崩盘，我们先来看看住建部部长怎么说，他说：“居民的住房需求，特别是新市民的住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求，特别是新市民住房有他们的需求，而且量非常大。”
农民工、新市民、居民改善性的住房需求其实一直都有，怎样让这些需求落实到具体的去库存上呢？多位部委领导都集中提到三点。一是农民工购房，二是租购并举，三是财税支持和棚户改造。
1农民工购房
陈政高指出，中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。
发改委的记者会上，徐绍史说：“化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，在这个过程当中，尽量比较多地采用货币化安置的方式，货币化安置可以收购这些存量用房，解决棚户区居民的搬迁、住处，来解决需要享受住房保障这些居民的需要。深化住房制度改革，要构建购和租并举的住房制度。现在我们国家租房的比重低，需要深化住房制度改革，坚持购和租并举的方针。”
这段话中透露了两个化解库存的方向，一是通过货币化安置解决旧城改造、棚户区居民的搬迁的安置；二是“购和租并举”。
前一个好理解，以率先宣布全省实行棚改货币化安置的安徽为例，2015年安徽在芜湖、铜陵、淮北、安庆等市推行“房票”“购房券”等做法，这等于是政府收购存量住宅用作安置房，同时置换了老城区、棚户区的土地，这种资源置换正是供给侧结构性改革。
关于农民工购房，陈政高有一段话很感人，他说：“我们应该带着感情来讨论这个问题，因为农民工对城市贡献太大了，因为农民工需要进一步关爱，还因为我们的父辈、祖辈甚至我们本身原来就是农民。我到一些地方搞过调研，现在一些中小城市农民工的购房占整个购房总量的30%左右，在县城占到了50%，甚至更高。所以我说，农民工在城镇购房潜力是很大的。银行鼎力相助，主动作为，支持农民工进城买房，特别是农业银行，在全国搞了一个‘农民安家贷’，1月份一个月就为5.4万户家庭发放了170亿元贷款，支持农民工购房。我还要说的是，农民工进城购房是一个历史过程，是要逐步实现的。“
2租购并举
后一个“购和租并举”，可以留意到广东团的媒体开放日上，广东省省长朱小丹称，正在策划由一些国有大型企业成规模地收购库存商品房。将用3年左右时间减少广东商品房库存2000万平方米。
广东省人民政府3月1日官网发布的《供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)及五个行动计划》已经提及了2000万平方米这一数字。该文件显示，到2018年底，广东省将实现全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米（注意，广东库存数字占全国存量数字7.2亿的22%，是否口径有差异目前尚不得而知）减少约12.5%，消化约2630万平方米的商品房库存，各地级以上市商品住房去库存期基本控制在16个月以内。
这一份行动计划中已经提出，各城市负责通过收购或长期租赁成批量中小套型库存商品房，出租给有需求人群，化解1000万平方米商品房库存。
结合此前这一份红头文件来看媒体开放日上首次披露的“策划由一些国有大型企业成规模地收购库存商品房”，可以预判2000万平方米库存中的1000万，将很快通过各城收购后再出租的方式来化解，不会对终端销售市场产生太大影响。如果要买房，没必要再等去库存下可能的价格波动。但如果并非刚需性买家，不急着买房结婚、给孩子上学，不急着在广东有个家，想在广东长期租房子住，等着租便宜房子，这个消息倒是个利好。
3财税支持和棚改带来新增长
至于要想在三四线城市买房的，个税改革和棚户改造也带来了明确的利好。财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，在谈到个税改革问题时，楼继伟表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。
按这个提法，已经预热一年多的房贷利息能否抵个税将成为今年三四线城市去库存的“王炸”。抵扣的几百到一千元左右的个税，对一线城市的房贷而言只是杯水车薪，但如果是在三四线城市工作购房，可以节省下一笔不小的开支。
另外，提到5月份房地产行业营改增，不少人的理解是影响不大。的确，对个人买家而言是影响不大，但对企业而言，财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”消息传来，商业地产界奔走相告，“企业有望加入购房大军”也成为不少地产类微信公众号的主题。财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”消息传来，商业地产界奔走相告，“企业有望加入购房大军”也成为不少地产类微信公众号的主题。
那么，新政是否意味着商业地产去库存的利好？企业即将会大量买房？在鼓励租售并举的政策下，会否出现企业购房用于出租的新业态？这些都是值得关注的变化。
至于棚户改造，陈政高明确给“棚户区改造”定位为“发展工程”，他说：“它改变了城市面貌，提升了城市功能，拉动了经济增长，也促进了消费。去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年我们要加大工作力度，力争向50%努力，可以说对于消化库存是一举双得。”
政策措施可四两拨千斤
两会之外的两条新闻也值得关注：一是国家统计局12日发布2016年1月至2月全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。二是住房和城乡建设部要求主要城市对房价、成交情况每日报送。
可见，无论是民间还是官方，对房地产都非常重视，这也难怪这次两会上频繁释放政策信号。民间和官方的高度关注也恰恰说明了房地产的过剩、高库存是结构性的，假如真的人人都有房子住，只有炒房族在炒卖，真的还有如此高的关注度吗？结构性的库存压力意味着资源的错配，中央和各地方只要有巧妙的政策措施，四两拨千斤并非难事。
