社科院《房地产蓝皮书》遭质疑

站在开发商立场预测房价　　社科院《房地产蓝皮书》遭质疑　　象征着专业与权威的社科院"蓝皮书"，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)也受到了来自社科院内部的批评。　　12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，"他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。"他认为房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。　　对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。　　争论一　　蓝皮书站在开发商立场还是客观立场？　　曹建海在接受记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。　　曹建海还引用新浪网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中"房价泡沫累积有限"的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。　　针对质疑，牛凤瑞在接受记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。　　牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。　　争论二　　3年后房价是滑入谷底还是肯定会涨？　　蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。　　曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点"极度荒谬"。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。　　曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。"在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。"　　牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。"由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。"这与曹建海"2012年滑入谷底"的判断刚好相反。　　牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。　　争论三　　房地产行业是否存在暴利？　　曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。　　蓝皮书中则表示，"中国房价泡沫累积有限"。原因是，"国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。"　　对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过"廉价获得 高价拍卖 任意定价"的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。　　牛凤瑞则表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。"在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。"