【门窗幕墙网】“红五月”收关，杭州楼市交出“成绩单”：新房成交再破2万套、住宅去化周期缩短至8.9个月、库存回落到合理范围；连去库存“老大难”商业地产，也终于在春末夏初之际，感受到了些许暖意。更让人欣喜的是，房价进入整理期，环比4月只微涨0.4%。
与刚刚有所稳定的房价相比，频频出现的土地最高价，却又不由让人心生惶恐。土地拍卖，无疑是五月“热搜榜第一”。据媒体报道，截至6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生的总价、单价或溢价率“最高”土地，高达113幅。
杭州上月有6宗土地问鼎“最高”，但与其它城市相比，杭州土地市场仍有一定的理性。
“红五月”新亮点
商业地产库存减少
供需共振下，杭州楼市热度维持，全市新建商品房成交21363套，虽比4月略少了7%，但依是位列单月成交历史第三。其中，住宅成交16331套，去化周期约8.9个月，整体库存已经回落到合理范围内。“市场逆转后巨大的惯性，短期不可能结束。”对于成交量连续3个月破2万，浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析说。
在价格方面，经过3月、4月份的较快上涨之后，5月房价进入整理期。据透明售房网统计，新建商品住宅方面，5月全市成交均价为15887元/平方米，环比微涨0.4%。可以明显感受到，杭州购房者的心态，正趋于正常。
在住宅库存回落、价格稳定之后，商业地产去库存正提上日程。随着三四月份房价增长，住房投资风险加大，投资客将目光转向商业地产。另一方面，5月份“营改增”全面实施也起到一定的积极作用。5月，商业地产共成交5052套、38.26万平方米，去化周期40个月，较上月末缩短了4个月。
虽然，40个月的去化周期仍远超12-24个月的合理区间，但一向销售乏力的商业地产，终于在“红五月”吹到了一丝春风。更让人倍感暖意的是，6月3日晚间，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“允许将商业用房改建为租赁住房”，为未来商业地产去库存，提供了较好的政策空间。
杭州6宗“最高价”
本土房企没上榜
5月的楼市“热搜榜第一”，非土地莫属。
随着多宗优质地块入市，刚刚过去的5月，杭州共拍卖了15宗土地，涌现出6宗“最高”：5日，钱江世纪城，萧山区最高楼面价一天两度刷新；12日，铁路北站、三墩北楼面价被刷新，万科拿地；20日，热电厂地块，笑到最后的是融信，31404元/平方米，溢价率90%（但6月3日，拱墅区最高楼面价已经易主）；27日，杭州首宗破百亿地块诞生，也成为今年以来全国总价最高。
土地市场火热毋庸置疑。但是，如果对比一线及南京、苏州、合肥等热点二线城市呢？上海宝山顾村，位置差不多是杭州的勾庄，楼面价4.8万元/平方米，溢价303%；北京延庆，楼面价4.3万元/平方米，超过周边在售楼盘价3倍有余；合肥拍卖5幅地，溢价全部超过200%；苏州、南京先后出台“熔断”政策……在“抢地潮”中，杭州并非最热：第一，平均溢价85%，极少超过100%；第二，很多地块本身具有特殊性，如奥体地块的总价最高是因为地足够大；第三，地价还没有迅速传导到房价；第四，本土房企一块“最高”都没去抢。
由此可见，杭州的土地市场，包括楼市，目前仍处在一个相对健康、理性的状态。一个城市的楼市，与其经济、消费实力的发展密切相关。杭州因为发展以互联网为代表的新经济、新产业导入了大量人口，成为支撑楼市需求的重要力量。同时，随着一些大型会议和重要比赛的落户，杭州的城市面貌以及城市地位都得到了极大提升，这也让房企对市场前景更加看好。房企愿意去抢高价地，因为它们相信或者期望，杭州未来房价将继续上涨。
但另一方面，地价是构成房价的主要成本，地价上涨推动房价上涨，已为多年的实践所印证。就连宋卫平，也忍不住吐槽上海地价高涨推高了房价，“绿城黄埔湾的房子超过10万元／平方米，对不起，我是不会买的”。说不会买的，除了老宋，还有其它杭州本土房企。“这一轮的市场上升中，本土房企不悲观，但相对外来房企肯定更谨慎。”滨江房产副总朱立东的话，很有代表性，“大家去看，每一轮土地拍卖最后几轮，一般是两家或者三家企业。当溢价率超过80%后，十来家企业里就剩下少数在赛跑。”从5月拿地房企来看，杭州出让的10宗涉宅地块，尽数被外来大鳄收入囊中：招商、万科、融信、新城、信达等。
起底“网红”信达
实力究竟有多强
5月在杭州拿地的房企中，“网红”信达地产凭着“不差钱”的土豪属性，太过耀眼。因拿下奥体地块，信达包揽5月在杭拿地“两最”：金额最多、规模最大。加上今年1月，信达首次闯入杭州主城时，以36680元/平方米楼面价竞得的南星单元，其在杭拿地金额已达156.9亿元。
“杭州是我们公司战略布局的重点城市。”浙江信达地产有限公司总监孙艳近日表示，信达拿下南星、奥体地块，“不是不计成本、不计结果地拿地”。信达认为，杭州钱塘江类似于上海黄浦江，在钱塘江两岸拿地，考虑正是杭州将会迈入“钱塘江时代”。
这个道理大家都懂，但为何是信达？其雄厚的资金实力，不禁让人好奇心大胜：信达什么来头？孙艳说：“我们最早是建行下面的房产公司，1999年从建行剥离出去归到信达旗下。浙江信达是去年5月由宁波、嘉兴、台州三家城市公司整合而成。”信达地产，是财政部直属信达资产的子公司，同时也是一家上市公司。
信达并不擅长造房子。表现在杭州，南星地块找了本土高品牌溢价的滨江合作，信达出钱、滨江出力；奥体地块的故事还“未完待续”，但信达已表示，信达占股50%，另外50%“诚邀合伙人加盟”。信达的强项在资金。到去年年底，信达融资余额326.3亿元，整体平均融资成本约8.07%。信达还将“地产金融服务商”作为其发展方向。在其内部资料中，信达这样表述：通过与信达资产管理业务结合，“夹层拿地基金”等方式获取项目，充分嫁接中国信达在融资端的优势，用较少的自有资金撬动较大项目，实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式。截至2015年末，信达地产的金融地产基金，规模已达94亿元。
当中小房企因为资金压力，被迫转型纷纷退出房地产行业之际，像信达这样拥有独特资本优势的央企大鳄们，却正对这个行业虎视眈眈。
热点城市地价患上“三高”症
最近，上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅是一二线城市高总价、高单价（楼面价）、高溢价“三高”地块频出的缩影。据克而瑞研究中心统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100％以上，最高达400％。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。
有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍是一大特点。近期拍出的一些“非地王”地块也不同程度地患上“三高”症。一线城市土地市场不仅呈现“三高”症状，而且还屡现“郊区地王”。
地价高过周边现房价，“三高”地块频出……非理性的土拍市场，令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为，目前土地市场的过热表现，主要原因还是实体经济压力增大，一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。
面对屡创新高的地价，一家近期频频参与土拍的开发商投资总监却认为，“地价高估并不是最可怕的，最怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小，土地价格贵还可以赌；如果未来没地，我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌桌上。”这可能是目前一些开发商“玩命”拿地的普遍心态。
地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。“所有地王都有较大的亏损可能，过去几年全国的地王目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”
为防止发生房地产泡沫，目前已有地方政府出台土地出让限制政策。苏州5月18日公告，对多块出让的土地设定最高报价，超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由政府设定地块的出让最高限价。
中国房地产协会原副会长朱中一表示，及时调整土地供应节奏，加大有效供给，可以调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾，降低房价在短时间内过快上涨的风险。
