楼市“升温”    引发各方议论“

近期，关于楼市的报道越来越让人看不懂，昨天说涨，今天说跌；刚刚说楼市回暖，马上就来了个"倒春寒"；欢呼热销的有，质疑退房的有，五花八门的报道，实在让人看了一头雾水。 唱多派 观点1：投资客入市助推楼市趋暖 在经过了3、4月的回暖之后，不少业内人士认为5月的成交会有所萎缩。但是出乎意料的是，5月的楼市仍稳定回升，"暖"势不改。有分析人士指出，主要是改善型及投资性需求已经重出江湖。 在业内看来，楼市内置业者的结构正在发生微妙变化。有市场分析师指出4月以来，上海、深圳等地大户型、高端住宅的销量十分可观，此类产品显然是面向改善型和投资性需求的。 楼市有一个传导性，去年四季度楼市迎来利好后，上海楼市的反应是由外围向市中心、由刚性需求到改善性和投资性需求的一种延伸，其中价格仍起到关键作用。分析人士指出，有人只看到前期刚性需求关注的普通住宅价格降了，由此带来成交回暖，随后有些开发商反过来采取涨价措施，而后面入市的属于追涨。其实不然，高档住宅的价格其实也降了，只是降价动作比普通住宅慢一拍，且降后的价格在普通消费者眼里仍很高。近期步入高端住宅市场的投资者还是在降价的基础上被吸引进来的。 "不少企业有了资金后，投资股市不放心，还是宁愿选择不动产。"一位正在销售上海某甲级写字楼的代理商坦言，上海办公楼市场的投资需求还是存在。分割比较合适的小单元就有吸引如温州客等联合落单的可能；也有企业买下楼层后，能放租就放租，租不出去暂时空着也无妨。 观点2：土地市场出现回暖 另一种支持回暖的观点是，目前，上海的土地市场暖意融融。除政府推地节奏有所加快外，成交价格也出现好转。2008年，由于开发商资金链紧张和楼市低迷，上海土地市场频频出现流标，流标住宅用地比例达38%。而今年一季度上海流标情况基本绝迹。 5月以来上海新供应土地陆续推出。即使在五一期间，上海市政府依旧推出了5块住宅用地。根据同策咨询提供的数据，仅今年一季度，上海市规划和国土资源局出让110幅地块，共计515公顷。而金地集团(14.19,-0.44,-3.01%)溢价8成拿下并非位于市中心地位的青浦地块，以及绿地集团近10亿元追捧松江地块的举动，也让业界感到大有"地王回归"的暖意。 开发商在拿地策略上的变化来自住宅"去库存化"的迅速缓解和随之而来的资金链放松。 摩根大通首席中国经济师龚方雄表示，今年以来消费者购房踊跃，这让房屋住宅需要消化的量，就全国范围内，从原本的两年缩减到了7个月，很多城市的房产将从"供给过剩"转向短期"供给不足"。他还认为，由于消费者将流动性注入了市场，各地开发商又在积极购买土地，并助推整个房地产市场向好发展。 唱空派 观点1：退房率升高多空分岐增大 在房地产市场能否继续回暖尚不确定之时，楼市退房率升高，表现出多空双方分歧增大，博弈的加强。 今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告"开盘即售罄"同时，退房现象却不断增加。近日，上海徐家汇地区的高档楼盘尚海湾豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤销。据了解，该楼盘的原投资者是香港某投资机构，在去年6月以每平方米33000元左右的价格买下后，原打算整体出租，岂料金融危机爆发后租金跳水，无奈赔款撤单。 从公布数据看，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤销1968套，撤销率是4.23%；相比之下，2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤销2659套，撤销率是3.47%。也就是说，上海楼市今年前5月撤销的绝对数量已超过去年全年总量的7成，撤销率接近2007年下半年投资高涨时的4.32%。 从全国一季度情况看，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率为6.7%，深圳、长沙、杭州、成都等退房率也居高不下。 业内分析人士指出，退房率飙升，意味着市场多空分歧增大，往往与楼市中期见顶联系在一起。撤销率上升仅是一个缩影，市场普遍担心的是，若价格继续上涨，后市需求将难以支撑房价，招致新一轮调整的危险也将增加。 观点2：高库存楼市回暖底气不足 对于土地拍卖回暖，也有业内人士指出，目前国内房地产行业土地库存量居高不下，国内住宅产业市场化迄今十年间，房地产土地存量超过10亿平方米，中国房市仍面临着前所未有的"去库存化"重任，楼市回暖无从谈起。 到2008年，商品房销售紧缩，"库存"问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地"库存"。 著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。 国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产"库存"调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说："目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。"上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些土地要开发32年。 戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。"整体土地市场仍旧处于调整之中。" 角分析人士认为，房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，甚至停止购地，害怕资金被套牢，这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。