【门窗幕墙网】海南省政协委员、海南大学教授、海南产业经济研究院院长
海南地处海上丝绸之路的重要节点，自古以来就与东南亚国家贸易往来频繁。作为中国最大的经济特区和惟一热带岛屿省份，相比于内陆的自由贸易区，海南的天然优势在于其是南海运输的重要港口通道。特殊的历史、区位、政策、交通、外交、人文、生态、资源条件，决定了海南在“一带一路”建设进程中具有非常重要的地位和作用，这也体现了在海南建立自由贸易港的充分性。
走向大开放，是海南建省办经济特区的目标选择；建立自由贸易区，是海南走向大开放的路径依赖。多年来，走向大开放、创办自由贸易区已成为全省上下的基本共识和共同愿望。提出建立自由贸易区是新阶段海南进一步解放思想、重振特区精神、谋划未来发展的重大课题，这也体现了海南建立自由贸易港的必要性。
在迎来自由贸易区新政策之际，海南应分步骤建设自由贸易港。
第一步，让自由贸易试验区政策在海南落地。例如，可以借鉴上海自由贸易试验区经验，在海南探索实行企业自主登记制度、实现与香港商事制度接轨、形成更为精简的负面清单，并取消企业一般投资项目备案制。
第二步，海南最终是要发展多种项下的自由贸易试验区，比如：洋浦经济开发区发展油气资源项下的自由贸易试验区；海口市可发展健康、教育、医疗项下的自由贸易试验区；在全省实施日用品免税等。这些都符合岛屿经济要求。
第三步，积极响应中央号召，学习参考香港以及新加坡自由贸易港的措施制度，在建设全面开放的新格局和海南国际旅游岛的制度框架下，探索建设一个具有南海特色、连接东南亚各国运输中转的自由贸易港。
海南省迎来建设自由贸易港政策的背后是经济社会发展并不断取得新成就。回顾建省30年，从广东省的一个行政区成为共和国最年轻的省份、从封闭落后的国防前线成为改革开放的排头兵，海南省积极推进新型工业化、培育发展高新技术产业、大力发展以旅游为龙头的服务业，产业结构优化升级步伐不断加快。
但是，在不断发展进程中，海南也出现了一些问题，比如：去年12月，中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况时指出海南“财政过分依赖房地产”。
近两年，海南在房地产调控方面动作频繁，比如：推出分税制方案，调整与房地产关联度最大的土地增值税和契税两大税种并大幅收到省一级，将省和市县的分享比例提高到65∶35，同时激励县市在优化财政收入基础上做大财政收入增量。
这样的制度安排可以称得上是釜底抽薪。过去，地方政府能在房地产业中得到比较高的收益，现在收益向省一级集中，这在控制房地产开发节奏方面将发挥比较大的作用。在需求推动下，海南房地产还会不断发展，新政策的目的是从供给端让房地产市场“降温”。同时，海南未来不再是廉价的房地产加工厂，而是着重发展实体经济和现代服务业。
在房地产调控方面，海南如何提高调控的作用与效能？可以从四个方面考虑：
第一，严格区分市场、实行分类管理。保障性住房和商品住房是两个不同的市场，要区分发展，不可混淆、不能互相代替。保障性住房是用来满足百姓基本生活需求的，政府可以借助市场力量来建设，但也不能单靠市场；高档商品房由房地产开发商面向市场提供。同时，对保障住房和商品住房须严格分类管理。有的地方曾出现开着宝马车买经济适用房的现象，这就把保障房当成了谋利的手段，背离了保障房的基本职能。
第二，认真研究政策并正确执行。适度从紧的货币政策对抑制房价有明显作用，具体到房地产市场上，政策应表现为有保有压、有收有放。保的是基本住房需求，政府对保障性住房是不会有限制的；压的是高档住房，土地资源是有限的，商品房开发过多，势必会影响到保障性住房，也会影响到子孙后代的用地额度。
第三，引导房地产业搭上信息快车。虽然不动产交易不涉及到物流，但从发现交易对象、搜集交易信息、确定交易意向方面，房地产电子商务大有用武之地。信息化可在房地产调控方面发挥作用，比如：在保障性住房的分配上，可以通过完善住房信息库建设，更精确地掌握申请人住房信息，让每一个家庭到底有多少套政策性住房有据可查，实现政务信息化。住房管理部门还可以通过信息化手段科学测算和管理住房空置率问题。
第四，鼓励房地产业与实体经济相融合。近年来，实体产业和房地产融合而形成的新业态十分流行。以旅游房地产为例，其将“吃住行游购娱”旅游六要素与房地产项目紧密地结合起来，既是一种新的房地产形态，也是一种新的旅游形态。土地资源的有限性决定了不能无限发展面向私人消费的高档商品房，旅游房地产则具有公共消费的性质，与产权酒店、分时度假紧密结合在一起，符合集约使用土地资源的原则。
