【门窗幕墙网】今年以来，房地产市场调控逐渐深化和升级。据中原地产研究中心统计，2018年以来，各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，整体来看，今年出台的各项楼市调控举措，其共性体现在“短期调控目标不变”。因此，无论是近期大连、沈阳等地出台的限购政策，还是海南楼市限购政策全面升级，都是在抑制房价过快上涨，意在防止炒房死灰复燃。
从4月18日国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，在愈发密集的楼市调控政策下，全国房价逐渐稳定。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从数据来看，3月份一线城市商品住宅销售价格同比下降，二三线城市同比涨幅继续回落。
刘建伟认为，3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格3月份首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2个和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
持续分化
自2017年北京“317”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。
近日，4大资产管理公司（AMC）之一的东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》（下称《报告》）。《报告》认为，长期来看，中国城镇化程度仍然不高，常住人口城镇化率为57.4%。据国际经验，在城镇化率低于70%之前，城镇化水平仍将保持较高速度的增长。从居民部门收入增速来看，2017年前3季度城镇居民和农村居民可支配收入名义增速分别为8.3%和8.7%，同期我国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率在5.1%左右。因此，房地产价格整体下行的空间有限，但主要受限于各种严厉的调控政策，一线、二线房价保持稳中有降是大概率事件。
青岛大学经济学院教授，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容分析表示，从上述数据来说，最关键的问题在于，如果以2015年为基数，全国70个大中城市房价下跌只有一个，下跌的幅度也只有0.3，而其它69个城市的房价都是上涨的。而且上涨20%以上的城市有23%，上涨30%以上的城市有11个，上涨40%以上的城市有5个。涨幅最大的厦门达50.9%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市从去年下半年开始，陆续出现了房价环比下跌的现象，但现在又出现了上涨，主要原因在于：这些城市的库存规模确实不足，房价涨易跌难；近期高端楼盘积极入市，在一定程度上影响了价格。从同比数据看，一线城市继续呈现同比下跌，这和过去持续性的调控因素有关。
中原地产首席分析师张大伟认为，从全国热点城市看，一二线市场在调控下，出现了明显的平稳下行，特别是一线城市。整体看，2018年房地产市场分化依然是最主要特点，一二线市场预计将持续平稳，而三四线市场将运行在高位。
从近期的市场反应来看，北京的房价下降从郊区、周边开始。近期北京门头沟有多个新楼盘与去年同一片区开盘价相比，降幅超过了15%，去年每平方米卖到6万元，而今开盘价每平方米只有5万多元。房山区的商住楼转入清淡，有的楼盘已打7折销售。而燕郊的房价降幅最明显，新房与去年高峰期相比降价1/3，有的二手房成交价出现腰斩。
继北京周边楼盘明显降价之后，深圳房价也出现了明显松动。“三价合一之后，除非‘笋盘’，否则二手房不好卖。”4月19日，中原地产深圳一门店销售经理感叹道。据悉，深圳最近二手房“笋盘”成交，往往便宜数十万，甚至一两百万元，降幅已达10%左右。此外，北京燕郊有的楼盘降幅已达30%;上海3月二手住宅则环比下跌了0.6%，跌幅为2016年以来之最。
受房地产调控政策和金融环境条件约束，一、二线城市房价开始稳中有降，而三四线城市却仍处于上升状态。
《报告》称，总体来看，三线城市房价下跌概率高于上涨的可能性。然而，三线城市稳中有降的结果需要一定条件。《报告》认为，如果调控政策继续，并且逐步推出长效机制，例如改革土地供给制度，三线城市房价较大可能出现稳中有降。
首先，受房地产市场限售限购政策、房地产按揭贷款利率和首付比例抬升等多重因素影响，房地产需求将会有所回落。其次，2018年土地供给制度改革和租赁住房市场发展等房地产长效机制开始逐步落地。再其次，2016年以来，三线城市房地产供地面积和房地产投资的前期回升等，都将对房地产价格下行产生影响。最后，2018年以来，三线城市纷纷出台针对性政策放开房地产调控，可能是感受到了房地产市场需求不足的压力。
《报告》认为，综合来看，虽然房价高企，楼市风险不断加剧，但对于房地产市场的小幅回调，仍在金融系统的可控范围，房价下跌20%以内也在银行可接受范围内。
同时，一份有关百强房企的报告显示，过去15年全国商品房销售额从7956亿元扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍；百强企业销售额从1113亿元增长到6.4万亿元，增长了56.3倍，市场份额从14%提升到47.7%。截至去年末，百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%，也已逼近企业资产负债率红线。
降准之辩
就在国家统计局发布数据之前，一则消息引起业界广泛热议，本就敏感的房价话题再次成为焦点。
4月17日，央行宣布，从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利。这也是央行行长易纲上任后，第一次实施大型货币调节动作。
央行表示，此次降准保持稳健中性货币政策取向不变。在博鳌亚洲论坛2018年年会“货币政策的正常化”分论坛上，央行行长易纲表示，中国目前实行的是稳健中性的货币政策，并没有实行量化宽松政策及零利率政策，而对于主要经济体央行资产负债表收缩问题，已经提前有所预期并做好准备。
央行此次降准，按照降准操作当日，将偿还MLF（Medium-termLendingFacility中期借贷便利）约9000亿元。届时能够真正释放增量资金约4000亿元，这些钱大部分释放给了城商行和非县域农商行，去支持小微企业。
央行对此解读为：释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。人民银行将要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。
有经济学家表示，虽然央行称稳健中性的货币政策取向保持不变，但这次意外降准很可能是货币政策松动的开始。此外，降准从来不是针对房地产的降准，不会对楼市产生较大影响。但是资金或多或少会流入地产领域，会对楼市产生间接利好。
中国不良资产行业联盟金融与法律研究院研究员莫开伟认为，央行定向降准释放的巨额市场流动性，有利于推动我国经济持续稳定增长，不仅直接利好债市，还有利于楼市和房地产开发，可为房地产发展提供更为宽松有利的投资环境。
经济学家管清友表示，这次降准力度很大，有可能是中国重返宽松周期的开始。一季度经济虽然表现不错，但高频数据显示，下行迹象明显；资金面偏紧导致中小企业融资更困难，维持流动性适度十分必要；今年货币政策可能边际略松，监管节奏也可能放缓，资产价格下行压力缓解。
华泰证券首席宏观分析师李超认为，今年年初以来国际收支平衡和金融稳定在货币政策中的目标相对弱化，而稳增长和控通胀问题均显现了预期的变化，货币政策很可能从稳健中性转向稳健灵活适度。
楼市利好？
这几年，央行一直通过公开市场业务的货币政策工具来调控市场。事实上，2014年~2017年是中国最近的一个宽松周期，期间溢出的流动性造就了房地产的狂飙猛进。
在一轮又一轮的金融强监管之后，很多开发商遭遇资金难题。虽说是局部降准，但下调1个百分点，就相当于释放了4000亿元增量资金，力度较大。4000亿元资金涌入市场，是否会成为各地房地产市场的一剂强心针？
对于此次央行降准对房地产市场的影响，业内出现了不同的声音。
有专家表示，目前，我国房地产市场的调控非常严格，对违规资金进入房地产市场的打击力度也很大，所以房子回归居住属性只是时间问题。因此，降准释放的资金也许不会大批量涌入房地产市场。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，央行降准并不会让房地产市场再次进入暴涨阶段。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，货币宽松时期往往是房地产的黄金时代。一旦经济回暖，货币政策进入偏紧周期，再加上房地产政策持续调控，房地产市场将受到很大影响。降准能够缓解房地产资金收紧压力，但是房贷资金价格上行仍是趋势，房地产企业今年融资难度加大。
有观点认为，通过各种途径获得这笔钱的能力依然存在，开发成本相对降低，也有利于开发商拿地、开发。
2017年1月起，全国首套房贷款平均利率不断上升，截至今年3月已经是连续15个月上升。3月，19家主要银行当中，有17家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，较2月新增了2家。工行、农行、中行、建行4大行首套房贷利率，均已超基准利率上浮10%。
目前，不少在大城市生活的年轻人有购房的刚需，但资金实力却不允许。以北京、上海等一线城市为例，普通家庭平均工资为两万元/月，但这些城市非核心区域的房价却在7万元每平方米。一个家庭想要购入一套80平方米左右的房子，需要不吃不喝工作24年。因此，贷款买房仍是他们的主要选择。
央行降准之后，对购房者们会有哪些影响？房贷利率会降吗？
根据融360监测数据，全国首套房贷款平均利率自2017年1月起连续15个月上升，到今年3月，贷款平均利率为5.51%，比2月份上浮了0.92%；此外银行放款慢、排队时间长等问题仍然屡见不鲜。
今年全国两会央行的记者发布会上，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜回答记者房贷利率提问时称，房贷利率略有上升，但从稍长一点的周期来看，仍然处于比较低的水平。
有业内人士置评，央行降准对于购房者来说是个好消息。
经济学家宋清辉表示，此次降准有利于租购贷款，买房入市迎良机。同时，增强了银行的流动性和降低了资金成本，房贷资金或被逐渐放宽。在一定程度上缓解了房地产资金面不足的风险，对购房者来说，此时入市显然是良机。
此外，李立峰表示，准备金率下调，体现了政府宏观调控的决心，货币相对宽松，对于普通老百姓而言，买房贷款可能相对容易。降准之后，银行的流动资金会更加充裕，住房贷款的供应会更加充足。从购房者的角度看，办理贷款的额度会有小幅的上升，利率也不大会再上涨。
