【门窗幕墙网】负债率攀升至历史峰值时，房企却越来越难筹到钱了。自五月底以来，多家房企发债被“中止”。长江商报记者初步梳理发现，2018年上市的房地产企业中，已有龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林(15.030,0.00,0.00%)、新城控股(33.450,0.72,2.20%)等10多家的债务被中止，涉及金额总额至少超过500亿。
房企陷入发债“中止潮”的同时，负债率已处历史高位。据Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率高达79.1%，已经达到了13年来的一个峰值，相当于去年GDP的60%。
在负债大山压顶之下，房企不得不四处“找钱”去杠杆、降负债。然而，近期多家大型房企发债却被“中止”，在发债融资上越来越难，进一步引发信用担忧，资金风险加大，债务危机进一步突显。
易居研究院研究总监詹毅凡对长江商报记者表示，近期公司发债被终止属于房地产行业的普遍现象，并非特定某家公司出现的问题。主要原因是信用违约的风险在增加。
房企陷入发债“中止潮”
自五月底以来，房企发债“中止”已成为普遍现象。
具体来看，合生创展拟发行金额为31亿元的“2018年非公开发行公司债券”，于5月21日刚刚被受理，仅9天时间便被中止；同日，东方园林向社会公开发债10亿，只募集到了可怜的5%。短短4天，公司市值由500亿元降至400亿元，蒸发百亿；5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿；5月25日，另一家房企花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。
发债频繁被“中止”并没有影响房企的发债热情。近日，中天金融(4.870,0.00,0.00%)集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。金地（集团）股份有限公司宣布，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。
国泰君安(16.490,-0.10,-0.60%)统计的数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口(22.880,0.28,1.24%)、陆家嘴(16.950,-0.24,-1.40%)、华侨城等国资企业。
不过，从上交所审核的公司债情况看，2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行，其中通过的有33笔，占比不足一半；剩余暂未通过的有38笔，未通过或终止的有7笔。
实际上，房企公司债从去年开始便出现了大幅收紧的迹象。据中房协方面的不完全统计，2017年其检测的108家重点房企融资总额为10864亿元（不含开发贷、一般银行贷款），同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%。
长江商报记者联系到上述多家房企询问发债被“中止”的相关情况，多位负责人表示，不清楚情况，不便说什么。仅龙湖地产针对近期公司债券规模由80亿元下调为50亿元的规模调减，回应称：这是公司主动调整的，80亿是去年计划申报的额度。据公司2017年年报披露，1年内到期借款仅为55.9亿。因公司年内到期负债金额较少，再融资需求有限，主动调降申报金额。
房企信用违约的风险增加
“近期公司债被终止属于房地产行业的普遍现象，并非特定某家公司出现的问题。主要原因是信用违约的风险在增加。”詹毅凡向记者算了一笔账：2017年末，社会融资存量为175万亿元，2018年4月份，社会融资规模为181万亿元，增速在10.5%左右。以此增速计算，那么今年年末新增的社会融资规模在18.4万亿左右。
目前的GDP名义增速在10.2%左右，参考2017年82万亿的GDP名义值计算，需要8.4万亿保证经济的增长。18.4万亿的新增社会融资减去8.4万亿，仅剩下10万亿用于偿还去年175万亿存量融资的利率，对应的债务利率为5.7%，这一数值明显小于一季度央行发布的贷款利率（6%左右），意味着今年新增融资不够偿还存量债务的利息，信用违约的事件将大大增加。
而房地产作为资金密集的行业，自然是监管的重点。“做生意是要本钱的，借钱是要还的”，表达了政府降杠杆、防范风险的决心。他预计此类事件将成为房地产行业的新常态，房企的资金压力将越来越巨大。
一位券商人士向长江商报记者透露，在该背景下，可能会导致“强者恒强，弱者退出”。因为中小型房企若不能及时融到资金，将面临资金链断裂的风险，可能会导致部分中小型企业加速退出市场，行业的集中度提升速度加快。
因此近期较多的中小房企赴港IPO，寻求打通境外融资的通道。除此以外，REITS、ABS、供应链等融资方式受政策的影响较小，较为可行。目前一线城市和部分热点的二线城市已经有所降温，弱二线和三线仍在轮动当中，若房企的资金压力过大，不排除低价出售其开发的物业以尽快回笼资金、偿还债务的可能，可能会加速全国房价的降温。
房企偿债高峰即将来临
房企陷入发债“中止潮”的同时，负债率已处历史高位。据Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率高达79.1%，已经达到了13年来的一个峰值，相当于去年GDP的60%。
克而瑞数据也显示，2017年末，170家房企总有息负债为58361亿元，同比上升30%，增幅较2016年增加近3个百分点。其中60家重点房企债务增加更为显著，总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点。2017年末，60家重点房企有息负债占比达82.9%，增加2.8个百分点。2017年，总有息负债超过千亿元的房企有15家，较2016年增加了6家。
詹毅凡指出，高负债是房地产行业的普遍现象，2017年房企负债率普遍提升的主要原因是扩大规模导致的，快速扩张往往伴随着大量举债。从土地购置面积来看，2017年的土地购置面积同比增速结束了连续三年的“负值时代”，重回正增长。大量买地占用了较多的资金，导致了高负债率。一方面，房企本身已经提出降负债，成了行业的风向，另一方面，监管层也把降杠杆作为今年的工作重点，预计在双重作用下今年房企的负债率将逐渐下降。
另一方面，房企更是到了偿债高峰临近的关键时刻。从2015年开始的发债高峰期，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。
业内认为，今年或迎来一些中小房企的倒闭潮，中小房企通过银行贷款和发企业债等正常途径融资的可能性逐步缩小，通过非正规渠道的融资手段或能解决燃眉之急，但也只是暂时性推延了资金链断裂的时间点。
克而瑞地产研究的分析也称，2015年的公司债浪潮下，房企纷纷通过发行公司债补充流动资金，其中3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；此外还有部分正处于快速扩张的房企如阳光城(6.620,0.07,1.07%)、金科等，积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据、短期银行借款、信托贷款等其他方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。
发债收紧迫使房企寻求多元融资
自从去年房地产市场开启了新一轮全面调控，房企的融资环境也逐步收紧。2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年（2017年5月至今）来最低额，融资情况不容乐观。
在融资渠道荒背景下，面对海外发债遇冷、境内债券销售难度上升的尴尬境地，房企纷纷开始寻求多样化融资方式，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过设立私募基金、发行非公开定向债务融资工具以及设立资产支持专项计划进行融资，除此之外，多家房企预案发行资产支持专项计划，并通过审批。
其中不少房企选择将住房租赁ABS作为一种新的融资手段。据统计，目前已有7单住房租赁ABS产品发行，合计发行规模达103.14亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住房租赁资产ABS有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设。同时，还可以解决住房租赁企业的融资问题，提高现金流，降低财务风险，提升住房服务。这也让房企对住房租赁ABS产品表现出了越来越高的热情。
“住房租赁ABS很可能是未来的一个发展方向。但短期来看，其在融资市场上所占的比重不会太大。”苏宁金融研究院研究员江瀚向长江商报记者指出，住房租赁ABS的业务模式在中国尚不成熟，整个业务体系都存在较大风险。其中，成本和收益之间的关系如何能够覆盖整个资金链，让资金链条进入一个有序运行的状态，这是当前住房租赁ABS所面临的较大问题。
