我们对下半年的住宅市场较为乐观。理由是引领上半年热销的因素至今没有改变（中国房地产市场强大的刚性需求、改善性需求;宽松的货币政策;股市上涨所带来的HOUSEMONEY效应、房地产市场的投资性保值性特征）,也没有迹象表明这些因素会在短时间内得到改变。而一线房地产龙头公司由于其优质的品牌、领先的战略将会获得超额收益,未来房地产市场的整合不可避免。我们唯一担心的是房价过快上涨所带来的政策调控。 所谓土地一级开发,是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。也就是平时所说的生地变为熟地,达到出让的标准。具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 一般来说,一级开发的收益较为固定,一般为8%左右,但也有部分项目的开发协议规定了较为激励的分成比例,其分成比例可以按土地出让价格进行比例提成,在土地盛宴来到的时候,拥有较多提成比例的企业有望获得超额收益。这类公司有中天城投、云南城投以及绵世股份等。 2007年曾经出现过的"面粉比面包贵"的情况大家应该历历在目,目前,北京、广州、杭州等城市都出现了新的地王,似乎也暗示着新一轮土地盛宴的到来。
