【门窗幕墙网】土地放量谨慎楼市理性回归
7月17日，上海市统计局副局长汤汇浩在新闻发布会上表示，上半年（2018年上半年，下同），上海房地产开发投资同比增长3.6%，增速比一季度回落1.0个百分点。其中，住宅开发投资增长4.1%；办公楼投资增长5.5%；商业营业用房投资下降12.9%。
作为楼市重点调控的一线城市，2016年以来，上海已先后四次发布相关限购限售政策，从提高首付、摇号买房、限制企业购房等各个层面实施精准调控。今年已经过半，经过数轮调控，从上海土地供应、新房市场表现以及房企发展势头等方面的数字中，都可清晰看到楼市理性回归的轨迹。
半年出让11幅租赁用地
根据同策研究院的研究报告，上半年，上海共供应50幅住宅类用地，以外环远郊为主，最多的为浦东新区，其次为青浦区。黄埔区、长宁区、虹口区、奉贤区上半年未供地。其中，仅两幅为含商品住宅属性的用地成交，远低于往年水平。数据显示，2017年上海商品住宅用地成交量为209万平方米，而今年上半年仅为8.1万平方米。
中国指数研究院的数据显示，2018年1月至5月，上海土地成交金额总计377亿元，同比虽上升17%，但排名跌至全国第九。
业内人士分析，上海财政力量雄厚，不必完全依靠卖地获得收入，同时为管控高价地、巩固楼市调控成果，上海在土地放量方面显得谨慎。
提速资金回笼房企“半年度节点”提前发力
十强房企中，前三甲销售占五成
克尔瑞发布的上半年（2018年上半年，下同）上海房企权益销售金额排行显示，具有主场优势的绿地占据榜首，万科、融创位列其后。前三甲权益销售金额占十强房企总额的52%。
在TOP20（20强）房企中，总体排名变化不大。惟新长宁一家实现三级跳，较上次排名跃升24位至第15，权益销售金额20.49亿元。业内人士表示，新长宁是长宁区属老牌国企，长期经营经济楼宇载体建设、旧区改造、公租房运营等项目。在“租售并举”的宏观调控下，上海近两年大力发展租赁住房，对商品房实施精准调控，与新长宁主营业务非常契合，成为其排名攀升的原因之一。
综合来看，权益销售金额排名前十的房企，上半年大多有项目拿到预售证，且在售项目较多。其中，万科多个项目热销。以万科海上传奇项目为例，444套房源吸引了924组客户认筹，认筹率达208%。融创此前在上海亦斩获多幅地块，并为高营收提供了基础。
克尔瑞报告指出，房企上下半年的销售额通常按“四六”占比，更倾向于把后劲留在下半年。然而，今年房企却纷纷提前发力。究其原因，是房企在预售证审批并未完全放宽和限价调控的背景下，为锁定客源、规避不可控因素，选择尽快收获业绩。
上海当地媒体近期的报道佐证了这一观点。最近20天，上海终止了4宗经营性用地出让，其中两宗为居住用地。分析指出，地块不排除因无人竞买而终止出让，某种程度说明房企拿地更趋理性。而随着上海土地供应节奏加快，终止出让亦可能是房企销售业绩受影响，推迟了拿地的时间节点。
“期末考”难度加大
在“房住不炒”的理念下，业内人士认为，上海调控政策将长期持续高压。房企在业绩目标、资金兑付压力下，下半年或将以价换量，提速资金回笼。
长江证券报告显示，长期深耕上海的新城控股在2017年跻身千亿元俱乐部，2018年上半年攻势不减，新增土储1201万平方米，其中长三角约572万平方米；上半年完成销售953.11亿元，占全年目标任务的52.95%。若按完成全年任务目标、拿地力度维持高位的情况分析，新城控股在下半年将持续发力。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，下半年新城控股在上海的4至5个项目有开盘和加推计划。
另据了解，融信目前在上海的自操盘及合营项目有8个，预计下半年还有两个新项目；金茂上半年有两个项目少量房源在售，下半年将再推两个全新项目，其上海公司全年销售规模预计达85亿元。
从政策层面来看，上海持续调控的决心不变。对于房企如何在下半年“期末考”胜出，不少房企表示高周转是必选题。欧阳捷表示，快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的抓手，也是实现规模增长的助力器。
融创中国东南区域集团副总裁杨贵司表示，他们加快了去化速度和资金回款力度，确保未来发展有足够资金支持，而收并购仍是房企拿地的主要方式，“为应对当前金融收紧的情况，联合拿地、合作开发是市场主流选择”。
业内人士预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，一些房企下半年可能会以价换市甚至主动降价。
商品住宅土地少，并不意味实施“一刀切”的土地供应政策。自2017年集中推出租赁住宅用地以来，2018年上半年，上海共出让11幅租赁用地，预计建筑面积61万平方米，是居住用地建筑面积的3.74倍。
根据《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间，上海市将新增170万套住房供应，其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。租赁住房在“十三五”期间供应比重超过40%，远高于商品住房供应。
业内人士表示，2017年至今，上海主要集中在外环供地。同时，在国家和地方双重政策影响下，安置房、租赁住房等保障性住房比例持续提升。随着楼市趋于稳定，进入下半年，商品住宅用地的供应可能有所增加。
二手房成交套数是新房3倍多
土地供应结构的变化，直接影响着上海上半年的楼市走势，具体表现为“二手房市场火热，刚性需求楼盘占比较高”。
据汤汇浩介绍，上半年，上海新建商品房销售面积734.18万平方米，同比增长3.0%，增速比一季度回落2.0个百分点。同策研究院的分析报告认为，上半年，上海二手房市场销售量同比增加，二手房成交套数是一手房的3.56倍，为2012年以来的最高值。
上半年，上海的新开楼盘主要位于远郊，全市商品住宅成交面积排名前三的区域是青浦、嘉定、松江。青浦以成交46.01万平方米占据榜首；嘉定成交面积为35.47万平方米。研究人士分析称，目前，上海市中心可供出让的新房房源非常有限。
从房价来看，上半年，新建商品住宅价格同比下降0.3%，环比累计下降0.7%；二手住宅价格同比下降1.1%，环比累计下降1.7%。上半年，上市楼盘以远郊区域为主，针对刚需阶层每平方米2万至3万元的房源销量占比有所增加，从2017年下半年的18%上升到今年上半年的23%；同期，200万至300万元总价段的房源销售占比上涨6个百分点。
同策研究院的分析显示，上海上半年新建商品住宅成交22110套、套均面积为118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以来套均成交面积的最小时段。120平方米以下户型对应的刚需、刚改群体成为绝对主力，在总成交套数中占比达70%。
房地产市场延续走低
从上半年销售TOP20（20强）情况来看，绿地、万科、融创的销售面积、金额均居前列。无论是以占股还是操盘维度计算，龙头房企排位都难以撼动。
今年，各房企的压力都不小。太平戴维斯发布的“上海市场回顾报告”指出，由于贷款融资困难，房地产市场延续了较低的成交量。上半年，大宗交易成交总额为196亿元，仅为去年同期的一半。
和往年同期相比，今年房企各梯队的准入门槛全线下跌，跌幅均超15%并创下新低。其中，TOP5（5强）房企准入门槛下跌最严重，环比跌幅达29.64%；TOP50（50强）准入门槛环比跌幅超过25%。
分析报告指出，由于土地供应量低、政策调控下商品住宅供应相对欠缺，上海商品住宅市场面临供应相对短缺的“供应型失衡”。房企开始出现“慢周转”情况。
数据显示，2015年至2016年，首次开盘项目从拿地到销售的平均时间为13.2天。而2017年至2018年，这一周期变为21.6天。
业内人士分析，从中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，加上一些限制性条件，房企获取土地难度加大。一旦在上海获得土地，势必导致房企经营转向“做利润”，从而形成“慢周转”。
