房地产回暖  或助推线螺价格超预期上涨

上半年的钢材需求主要靠基建用钢，下半年要看房地产市场。目前房地产市场回暖的确定性较大，房地产用钢需求将陆续释放。我们认为房地产投资已有触底回升迹象，预计未来两个季度地产销售有望持续性回暖，市场预期逐渐积极，地产商"不差钱"，这三者将促使房地产新开工面积逐渐回升并带动房地产建设的增量建筑用钢需求。 一、房产市场回暖与建筑用钢需求 根据统计局数据，1-5月份我国房地产投资完成额累计同比增长6.8%，增幅比上月扩大1.9个百分点，5月份单月投资完成额同比增长12%，环比增长19.32%，房地产投资有触底回升迹象。 房地产投资的活跃转换为线螺用钢需求必须体现为施工和新开工面积的增加。目前施工面积增速放缓的主要原因来自于新开工面积的大幅下降，5月单月新开工面积同比降低28.17%。在新开工面积大幅下降的前提下，施工面积仍保持了低速增长，主要是因为房地产开发商加快了2008年已有项目的施工进度，重新启动了2008年延迟建设的房地产项目，从而使施工面积略有增加，这一行为的直接结果就是房地产竣工面积的快速增加，今年2-5月份，我国房地产竣工面积累计增速都保持了20%以上的较快增长。 随着房地产竣工面积的持续增加，建筑项目将逐步减少，后期施工面积的增加只能来自于新开工面积的增长。其中，房产市场的销售持续回暖最能带动房地产新开工面积的增长。目前，我国房地产销售量和销售价格持续上扬，但销售的好转并没有立即促进新开工面积的上升，房地产商项目投资较为谨慎，后期房地产新开工面积是否大幅增加还将取决于商品房销售价格的变动情况。 我们也对房地产和建筑行业相关公司进行了调研，得出以下结论：一、建筑行业开工率继续攀升，5月份建筑行业开工率65%，比4月份上升3%，同时这一开工率数字与往年相比还有较大提升空间。二、房地产行业中，部分大的开发商已经开始投资新项目，一些中小开发商奉行跟随战略，还需要等待形势进一步明朗。三、在目前通货膨胀预期较为强烈的背景下，房地产购买者中投资性需求已经不断出现，按照往年经验，投资性购房需求入市往往是房地产市场触底回升的信号，将会推动房产价格不断攀升。四、房地产开发从准备项目开发到正式施工有3个月左右的时间周期，部分房地产开发商5月份已经开始准备项目投资，乐观估计8、9月份即会出现房地产施工的明显增加，三季度末或者四季度房地产施工将有较大幅度增加。 二、房产市场新开工面积增速持续增加的驱动因素 (一)市场流动性促使商品房销售持续回暖 从历史上来看，我国商品房销售面积增速和流动性高度相关，在2008年11月M2同比增速触底达14.8%后的一个月，伴随着流动性的迅速释放，商品房销售面积同比增速从12月的-19.7%快速上升到25.5%。根据国泰君安证券宏观研究员的预测，M2同比增速全年可达24%，全年新增贷款8.5万亿，据此我们认为下半年的商品房销售可以继续回暖，相应的带动三季度末和四季度商品房新开工面积增速复苏，产生建筑用钢需求。 (二)通胀预期背景下的市场预期 市场对房市后市的预期也决定了后期开发商在新开工建设上的力度，开发商的逻辑是"老百姓买涨不买跌"，只要预期房价不会发生大的下行风险，我们相信开发商经过了近两个季度的观察后会逐步加大新开工面积的建设力度。当前市场对各国政府的量化宽松货币政策普遍担忧，大宗商品的大幅度反弹和美国防通胀债券隐含的通胀预期都反应了这一点，我们回顾了中外通胀背景下的房价走势，发现在通胀时代的末期之前房价都保持一个相对稳定的增长态势。 (三)房产商"不差钱" 1-5月份房地产投资资金来源合计累计同比增长16.1%，增幅比上月增加3.7%，其中国内贷款部分累计同比增长15.8%，增幅比上月增加3.4%，主要由定金和预付款、个人按揭构成的其他>其他>其他资金来源同比增幅由去年12月-16.4%的增长快速上升到22.3%，开发商资金压力大大缓解，自筹资金占开发资金来源占比下降到36.65%。 在前期房地产施工增长缓慢和新开工面积大幅下滑的背景下，房地产用钢需求极度萎缩，支持线材螺纹价格不断攀升的主要是基础设施建设用钢。目前线螺行业产能利用率达到95%左右，如果年内并无大规模的建筑钢材生产线上马，后期产能释放空间非常有限；一旦房地产行业用钢需求有小幅释放将会带来线螺价格的超预期增长。