近一段时间,房地产销售量价齐升,天价地王频频再现,市民排长队办理房产税收手续--房地产业率先回暖成为我国经济复苏的先导,销售回暖也成为支撑经济复苏预期的非常重要因素。 业内专家认为,房地产业回暖只能在中短期内对经济产生刺激作用,难以支撑经济全面复苏。经济全面复苏仍有待拉动居民消费增长,下力气调整经济结构,加大科技创新和改革开放。 1 5月,我国商品房销售面积增长速度高达24%,成交量放大传导到房地产市场价格上,3、4、5月房屋销售价格环比回升。分析人士认为,随着热销深入和存货规模下降,房地产投资将在下半年恢复,房地产将成为最先被带动起来的民间投资部门。由于房地产对建筑、建材、工程机械、钢铁、水泥等行业有显著的拉动作用,其扩散效果将逐步推动各行业企业部门盈利能力的回暖和改善,从而最终使经济增长率的恢复和回升在中期内变得更加可以维持。 但必须看到,短周期去库存化后经济回升在严格意义上并不能称之为复苏,经济复苏往往更多意味着企业又开始新一轮大规模固定设备更新。所以,房地产只能成为刺激经济短期回升的"强心剂",从长期来看,中国经济复苏难以仅仅依靠房地产业。 首先,作为经济周期的先导性行业,房地产与利率水平高度相关,目前宽松流动性存在助推房地产泡沫的风险。 在受到国际金融危机冲击的经济大背景下,虽然一定程度的房地产泡沫在中短期内对经济恢复是及时和必要的,但长期来看,如何刺破这个泡沫则考验政府智慧 政策收缩太早,经济恢复过程可能半途而废甚至掉头向下;收紧过程太晚,恐怕泡沫吹得太大,带来严重后果。同时,市场对银行信贷大量投放的可持续性不乐观,如果流动性收紧,对于资金密集型的房地产业和购房者的购房意愿来说,肯定会受到较大影响,从而出现较大波动。 其次,房地产本身难以消化未来新增产能。当前,除了汽车、水泥等部分行业外,绝大多数行业仍处于低迷状态,面临去库存化和去产能化的双重压力。另据申银万国预测,2009年我国钢铁产能增速将达6.2%,但房地产投资增长带来的钢铁销量增速仅有0.6%;到2010年,这两数字分别为4.2%和2.7%,仍有较大缺口。这意味着即便考虑房地产投资在今年下半年开始显著增长,钢铁、水泥的需求增速仍赶不上未来新增产能。国家信息中心监测数据也显示,我国目前绝大多数行业产能过剩严重,中国过去30年工业增加值平均增速约为13.3%,当前我国工业增速在8%左右,与正常水平相比,产能利用率仅60%,存在较大去产能化压力。房地产业的拉动效应可谓独木难支。 第三,经济全面复苏需要真正实现内需拉动经济增长。此轮"政府投资+房地产"的经济刺激模式,仍是我国传统经济增长模式的重复,政府运用自己熟悉的刺激手法在短期内能取得较好效果,但仍未摆脱投资依赖型增长的顽疾。在出口难以回升的预期下,提高居民收入、完善收入分配结构,拉动包括房地产在内的内需全面恢复,下大力气调整经济结构,加大科技创新和改革开放,方为标本兼治之道。
