房地产市场热钱来势汹汹  房价或再度暴涨

就在业内还在为楼市是否真正回暖争论不休的时候，5、6月北京、深圳、上海等一线城市房价猛涨、成交量放大已成为不争的事实。有关分析师担忧，这仅仅是房价新一轮暴涨的开始，因为不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力将直接来自于热钱的炒作。 购房者望房兴叹业界担忧房价暴涨 "楼市真有那么火吗？不是说退房率很高吗？怎么到了我们买房时想要的户型处处都没有？"在中关村电子科技企业上班的殷女士向记者发出了这样的"寻房感慨"，最近这两个月房价有猛涨的趋势，有的楼盘价格甚至成千地上扬，整个五环周边价格都在1万元/平方米左右了，现在越看房心里越凉。 腾讯商学院专栏作家陆新之表示，时下房市的这种热度，已经不是用假按揭和房地产商雇人排队可以解释的了。从今年3月份开始，北京市二手房交易量攀升，到目前为止，交易量已经突破了10万套，而2008年北京市二手房全年交易量仅在4万套左右，即便是在房产市场交易活跃的2007年，全年的交易总量也仅为9万套。而眼下这种房价的急升，也不能简单地用刚性需求来解释。陆新之认为，目前市场预期正在发生剧烈变化。房屋价格上涨，刺激了更多购房人。而收缩期也积累了相当的购买能量。首先，受多项负面因素叠加影响，2008年全国房产市场出现异常回落，其回落最关键的原因是由于投资者眼见房价一步一步下行，持币观望等待抄底，实际是在为市场蓄积能量。其次，就是开发商自身度过艰难期之后，心态大不一样，2009年年度销售计划很多是在2008年底2009年初制定的，那时候行情惨淡，销售艰难，所以市场对于今年的销售目标都定得很保守。在今年"小阳春"的三个月中，很多开发商的操盘者几个月就完成了全年的销售额。陆新之表示，目前开发商自发集体捂盘的现象已经在北京等大城市开始显现。 亚豪机构副总经理王英男认为，今年3月以来北京楼市成交量不断放大，使开发商回笼了大量的资金，有力地缓解了开发商资金状况，使得他们有实力进行新的购地扩张。另外，在今年政府宽松的货币政策环境下，在国家积极的信贷支持下，房地产行业的融资环境逐步好转。"5月和6月的房价明显增长，一方面是3、4月份的成交量大幅增长，一些热销项目由于前期执行低价入市策略，取得了不错的销售成绩，后期开盘项目必然会调高价格；受到这些项目的影响，一些项目也跟风涨价。另一方面，成交量回暖在一定程度上缓解了开发商资金紧张的局面，这为开发商提价提供了基础。" 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋预计，7月份房价还将继续上涨。"国务院新出台的降低房企自有资本金比例的政策降低了房地产行业门槛，鼓励房企加大开发力度，这虽然起到了拉动内需的作用，但却进一步缓解了房企资金压力，房企有了更多囤房涨价的勇气。"杨少锋认为，如果没有其他>其他>其他措施出台，中国将面临又一轮房价暴涨的危险。 "库存炸弹"已拆除开发商酝酿再涨价 据记者了解，2008年楼市的惨淡，使得库存量快速增加。北京楼市库存量从去年7月份开始逐渐增加，12月达11.3万套，达到近年来的历史最高点。但今年以来，开发商为了快速消化库存，纷纷采取降价或打折促销的方式销售，尤其是库存量比较大的楼盘，打折的幅度更大，楼市库存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地产交易管理网的数据显示，北京可售房屋中住宅期房的套数为8.19万套，反而比去年同期还少了0.36万套。 北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，目前开发商去库存基本接近尾声。数据显示，北京5月份开盘项目达68个，创近三年同期开盘项目个数之最。据统计，这68个项目的新增供应套数为8240套，新增供应面积为89.1万平方米。"新开盘项目增多进一步说明，多数楼盘的去库存任务基本完成。" 记者在采访时发现，目前远洋万和城、珠江帝景等项目的销售价格均上调至去年的最高价，环比上涨幅度均超过2000元/平方米。亚豪机构统计数据显示，北京5月份开盘项目的整体开盘均价为13925元/平方米，环比上涨了13.8%。 "库存背后其实是资金链的问题。"北京华北地产副总经理陈云峰告诉记者，当开发商去库存任务完成得差不多的时候，资金就基本充裕。中原地产华北区域总经理李文杰则表示，当开发商完成去库存任务后，紧接着的动作就是涨价。 经济分析师：应警惕热钱推涨下半年房价 "2009博鳌房地产论坛"将于8月举行，在主办方观点地产推出的系列专访中，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬认为，目前的流动性过剩必定让中国的房地产在未来的半年甚至一年的时间内继续飞速上涨。但对于目前讨论很多的"泡沫"一词，陶冬表示并不认同，原因在于"主观性太强"。在接受本报专访中，陶冬一直用比较中性的词汇来描述他眼中的房地产及宏观经济情况。 陶冬认为，过去这一年中国房地产只能用"大喜大悲"四个字来形容其过山车似的变化。这里面实际上包含着两个截然不同的部分：第一部分来自于中国政府对于宏观经济的调控以及对于房地产市场挤泡沫这样的调控思路，这导致了去年银行银根对开发商的急速收紧，同时民众的购房热情也急速冷却，而开发商在2007年大量囤积了土地，资金杠杆、负债率都非常高。在2008年一下子卖不出去房子之后，现金流出现了混乱，资金链处于断裂的边缘。这给房地产市场带来了重大的压力。第二部分是金融海啸导致各国政府的一次戏剧性的转变，各国的央行银根由收变成了放。这导致利率一下子被拉低，经过一段时间调整后，流动性也开始流入了实体经济，这在中国尤其明显。陶冬表示，过度的流动性带来了资产价格的上涨，先是股市，然后蔓延到楼市。从今年开始，在中国积极的信贷政策支持下，房地产的成交量才开始有了明显复苏的迹象。 如果按收入来分析，房价根本就不应该按照目前的幅度上升。陶冬表示，"如果说开始的部分上涨是刚性需求造成的，那我相信下半年拉动房地产继续上升的因素主要是来自热钱，来自炒作。"陶冬表示，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力将直接来自于热钱的炒作。