“首都房地产”步入“关键点”

"首都房地产"正处于十字街头，如果继续沿用传统调控手段或刻板的发展思路，很可能给产业带来人为加剧的新困境，进而对整体经济，尤其是金融业和财政收入造成更大的伤害。调整发展思路，探索出与"首都整体发展"相适应乃至更为前瞻性的房地产业新政成为眼前必需。　　一、房地产业的"虚实结合"　　经济可以有虚拟经济和实体经济之分，房地产业则是"虚实结合"最紧密的，亦虚亦实，时虚时实。在经济高速增长时期，它的虚拟成分比重会提高甚至暴涨，在社会富余资金的涌动和人们对通胀预期不断放大的双重推动下，出现房价飞涨，直至泡沫；相反，则房价出现暴跌，直至击穿房产的平均成本底线。这种现象近几年屡见不鲜。　　5月份统计销售量有所回落，但价格回升比较明显；投资增速继续下滑，新开工量亦下降。所以"房价上涨过快直至失控"、"市场就此拐头回落"等各种担忧频现。笔者认为，当下最要紧的，不是贸然施予更多的有形之手，而是继续贯彻党中央国务院之前一向对房地产业发展的积极推动为基本取向的各项政策，让一个总体正确的政策发挥得更充分一些再做定论。对中高档房产，包括投资类需求的购房，继续保持不抑制、不刺激的中性政策，让市场供需各方去自行勾兑妥协。　　二、剥离"保障性住房"，"商品房"轻装上阵　　保障性住房建设与一般房地产开发性质差异明显。　　首先，保障性住房的出资主体和资金来源本应是政府和财政，与商业性的投资者及资金来源性质完全不同；其次，保障性住房在立项、用地、信贷、建筑、设计规格、户型限定、面积界限、使用、流通、税费、维护等方面所执行的政策法规有别于任何一类一般商品产权房；另外，在统计上把保障性住房与一般商品产权房归在一个框架里混为一谈，往往造成统计失真度加大，最终导致各方包括政府有关部门自身，对产业形势的误判。为此，把保障性住房彻底剥离出来利大于弊。这里所说的剥离，是指主要从管理制度、政策法规、产权定义，尤其是统计方面进行剥离。　　对房价，今后应"轻指数重个案"，对"平均指数"可不必过分看重。　　三、价格干预不搞"一刀切"　　有关政策对房地产高、中、低三大档次类型应有所区别，不宜一刀切，"放高"、"稳中"、"限低"才能合理。对高端房产，房价偏高很正常，它是资源稀缺性和购买力资金充足性之间妥协的产物，不必恐高；中档各类房产包括普通住宅、公寓、办公用房、商业用房，在性价比和供需比的反复互动中，只要政策长期稳定，其价格与价值会渐趋合理；所说的低档，尤其是保障性住房，由于它享受着财政性支持、政策性减免、制度性限制，所以政府完全有必要一方面适度投入，一方面严格监管。　　北京市是首都，应包括一定规模的中高档房产，如果为了把所谓"全市房价均价"拉下来而过分抑制中高档房产的投资建设，我们将犯下历史性的失误。所以说，在首都房地产业处于十字街头的关键时期，政府也面临选择，对房地产业的发展到底应采取什么样的政策。　　"房价只涨不跌"的神话破灭了，"房价跌不见底"的恐惧也打消了，人们对房价的起落有了比较清醒的认识和冷静的预期。　　四、"城市综合体"是大都市的趋势　　一线大城市，"结构调适加品质改善提高"将成为房地产主流，"城市综合体"就是近年发展起来的符合城市方向的新类型。它的建筑规模大多在十余万至三十万平方米之间，囊扩高档宾馆酒店、办公写字楼、公寓型住宅和大中型商街和休闲、餐饮娱乐场所。最早的国贸就是出于为适应海外来华企业事业和多类游客需要应运而生的，近20年来被证实是超级大都市所必需的。北京、上海、天津这样的大城市，应该加大此类建筑群的开发投资建设和培育运营发展，形成区域中心以满足新的发展需求。　　这类建筑的位置应选定在城市各个方位的区域中心的交通要道侧畔，"林达海渔广场"就是此类项目的近期代表，作为东四环四方桥区域中心，总建筑面积二十余万平方米，城市所需的一些综合功能比较齐备，5月份进入销售阶段以来的热销证明了此类物业产品的市场需求是极为旺盛、方兴未艾的。　　各地方政府似应尽早实现这一观念转变，以保证城市财税收入和城市功能完善的总体目标在相应的发展模式下得以持续实现。（人民网-《京华时报》 系全国政协委员北京林达集团董事长）