三大因素促房地产复苏   机构认为仍可

目前主流地产股的动态市盈率已接近或超过了30倍，相当于2007年上半年的水平。机构预计，在供需紧张的情况下，下半年房价仍将报复性上涨。 上周，两市地产板块表现异常强势，周涨幅达14%，累计资金净流入约135亿元。尤其是周五，地产板块涨势疯狂，达5%以上。在通胀预期、流动性和经济复苏预期的推动下，房地产板块半年以来累计增113.27%，超过上证综指涨幅55个点。目前，各家机构对房地产板块一致看好。 地产率先复苏引领经济回暖 在经济衰退期，为挽救经济，一国政府通过实施宽松货币政策带来市场流动性充裕之后，该国房地产业极有可能率先复苏，并形成对其他>其他>其他产业的带动进而引领经济走出低谷。 第一创业举例分析，在1987年签订广场协议之后的日本和2001年新经济泡沫破灭之后的美国。我国从2008年11月份以来，正面临着类似的政策与经济环境，因此他们认为2009年中国的房地产市场步入复苏是大概率事件，上半年的市场表现已经完全印证了他们的看法。 安信证券的高善文认为，中国房地产市场可能正在进入泡沫化过程，这有利于短期内的经济恢复，但在中期内对宏观经济管理可能形成巨大挑战。从实体经济的角度看，由于去库存化的大体结束以及大规模财政刺激政策逐步发生作用的影响，中国经济增长率已经摆脱了去年12月到今年年初之间所形成的底部，并进入V型复苏的右侧；特别是近几个月以来，有越来越多的证据表明中国的房地产市场正在全面恢复，这一恢复势头的确立，意味着在中期之内由房地产投资所带动的私人部门投资增长率有望逐步回升。 充裕流动性开启反转契机 目前，人民银行实施的宽松货币政策，使得市场流动性非常充裕，这对促成本轮房地产市场反转起到了至关重要的作用。第一创业认为，当然，促成本轮市场持续回暖还有其他一些因素，如地方政府减免税费政策等。但不可否认的是央行的信贷扩张政策起到了至关重要的作用。 第一创业预计，央行适度宽松货币政策基调至少在未来半年内不会改变。房地产业复苏事关经济振兴大业，信贷政策不会轻易转向。房地产业复苏担负着拉动内需、带动投资、振兴经济的重担，在经济未出现明显企稳迹象之前，央行对房地产业的信贷支持政策不会转向。同时，美国还十分依赖通过发行货币解决自身经济困扰，这一过程必将导致包括中国在内的全球其他国家被动放松流动性。故此，在宏观经济逐步企稳之际，下半年成交量有望维持高位。 江南证券认为，由于经济危机的影响，以美国投资、中国生产、美国消费的原有经济增长模式已被打破，中国的经济增长模式短期内将要改变，政府要么放任不管，要么通过注入大量流动性刺激经济增长，相应房地产市场要么萎缩，要么在流动性的刺激下出现资产价格重估。在流动性的刺激下，2009年中国的房地产市场并没有萎缩。在销量大幅回升的情况下，下一步可能出现房地产市场资产价格的重估。 小阳春以后，四、五月份房市继续火热，2009年1-5月份商品房销量同比上升了25%。江南证券认为，很大程度是由于通胀预期和股市火爆带来的财富效应，使部分资金转入房市。上证指数从2008年11月份到2009年6月23日，指数累计回报率已经达到了65%。 而房市和股市的互动有四个阶段。首先，在经济低迷期，大量释放的流动性，在面临实业投资回报较低的情况下，纷纷进入股市和房市等虚拟资产部门，从而拉高股市和房地产市场价格。第二阶段，由于担心通胀，从股市中获取收益的投资者将资金从股市中拿出，而投资于房地产市场，从而促进房地产市场的进一步火爆，销量和价格同步上升。第三阶段，房地产市场火爆给开发商带来大量的资金，并且通过股市开始增发融资。开发商购买土地，用以兴建更多的项目来满足市场的需求，并通过银行贷款用于新建项目的投资，由于担心价格继续上涨，居民纷纷入市，贷款买房，流动性进一步释放。由于流动性的泛滥，地价将先于房价上涨。而开发商担心地价进一步上涨，开始更加疯狂抢地，地价进入上涨环节。在房地产市场火爆的带动下，建筑、建材、家电等相关行业开始恢复投资。在对房地产企业业绩上升的预期带动下，地产企业股价开始上升；同时银行由于贷款数量的增加，市场预计银行业绩也将好转，银行股股价也将开始上升。在银行和地产的带动下，股市又进一步上涨。 第四阶段，股市上涨带来的财富效应和银行积极房贷释放的流动性进一步推高房地产市场的热度。在这种情况下，实体经济也进入一个快速增长的阶段。 通胀预期下成为"避风港" 2008年以来，各国政府纷纷推行扩张性的货币政策，结果造成全球性的流动性泛滥，预计未来几年全球都将处于高通胀的环境之中。5月份我国CPI、PPI分别同比下滑1.4%、7.2%，分别连续第四、六个月出现负值。尽管我国现在没有出现通胀，但在通胀预期之下，应对的措施是大家不约而同地选择不动产。市场需求结构正由以刚性需求为主，转型成以投资需求为主。 房地产行业具有巨大的带动能力，可拉动上、下游共50多个行业。房地产行业的平稳发展，还有利于我国抵御海外金融危机的冲击，增强我国经济的"脱钩"能力。东海证券认为，在通胀尚未上升到"严防死守"和经济尚未全面复苏之前，预计中央政府的政策主基调还是"保增长"，进而保房地产行业。但值得一提的是，随着房价的上涨，政府对房地产的态度可能从原来的"全面刺激"转向"部分关注风险"。 从价格上看，国信证券预计，在供需紧张的情况下，下半年房价仍将报复性上涨。首先，通胀预期明显，以美国为首的主要国家所采取超宽松的货币政策正导致国际大宗商品价格上涨，通胀预期明显；其次，过去一年新开工不足，房地产供给偏紧，而房地产消费又非常亢奋，下半年房价将有较明显的上涨。 目前主流地产股的动态市盈率已经接近或超过了30倍，相当于2007年上半年的水平。华泰证券认为支撑这一估值水平的主要理由包括市场销售回暖和存在通胀预期。但是目前居民对未来收入的信心开始下降，如果房价出现较大上涨，将对未来的销售产生负面影响。虽然地产股估值已处于高位，但行业基本面确实在转好，在流动性充裕的局面下，他们仍维持对行业的"增持"评级。 国信证券认为，房价上涨将大幅修复房企毛利率，使地产公司盈利大幅增长。预计明年主要地产公司业绩将大大超过市场预期，目前估值仍有较大提升空间。他们更是提出了"进一步解放思想，做多地产股"的口号。