【门窗幕墙网】2019年，随着棚户区改造指标的“腰斩”，政府对于推动老旧小区改造（以下简称旧改）的政策频出。可以看出政策方向已经将旧改作为一项承接地产基建投资的新举措，这一举措有望拉动内需。同时旧改落地时间更短，一般建设周期在半年内，比传统基建（1年左右）、房地产（1年半左右）成效更快更显著。
旧改主要针对小区基础设施及公共环境（包括电梯）进行改造；按照住房和城乡建设部数据，全国老旧小区数量达17万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平方米，据估算整体市场规模可能超万亿元。从目前旧改的资金来源看，仍主要来源于各地政府资金，后续政策鼓励创新投融资机制，并运用市场化方式吸引社会力量参与。
旧改受益的建材品种，主要涉及电气、排水、道路改造及居民配套装修。据测算，旧改涉及建材市场规模约1800亿元（包含电梯加装，市场规模可能达5000亿元），主要受益建材为防水材料、管材、水泥；另外，如果按照30%比例估算住户同时进行二次装修，可能带来建材市场规模在约780亿元，主要受益建材为管材、涂料、石膏板、防水材料。
旧改大潮兴起
棚户区改造自2005年辽宁试点后推广全国，经历2009年~2014年的实物安置，再到2015年以来的货币化安置。根据住建部的数据，全国棚改货币化率从2013年的不足10%上升到2017年53%，2018年可能实际数据超过60%，切实带动了房地产销售的提升，促进了库存的下降。
但是2013年后，棚改切实带来的全国房地产价格的大幅上涨，政府开始权衡棚改的得失。到2019年4月15日，财政部将2019年棚改计划从预估的450万套下调到285万套，减少至2018年580万套的将近一半，棚改的历史使命已经接近完成。
笔者通过观察发现，棚改计划“腰斩”的同时，旧改大潮正在兴起。
依据住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧住宅小区的定义范围是：城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，而已经纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。
从一线城市上海看，现在根据规划局估算仍有约15万人居住在公用马桶及洗澡间的老旧小区、弄堂里；即使在最为发达的淮海路，也仍有约4000户处于这种情况，旧改的需求不容小视。
另外，从旧改诞生背景上，业内人士观察到随着棚改货币化，带动全国房地产价格的大幅抬升，拆迁成本也在大幅抬升，按照目前上海看，平均每平方米拆迁成本需要20万元，淮海路这种黄金地区拆迁成本可能还要更高，过高的拆迁费用一方面导致政府主导的土地改性（从居住地改商用）意愿下降；另一方面在一手房限价情况下，也使得开发商失去拿地的兴趣。在“棚改”完成历史使命，而人民生活水平仍待提升的背景下，旧改走上历史舞台。
今年的《政府工作报告》对老旧小区改造作出了指示，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
受益建材品种
业内人士认为，旧改受益的建材品种方面，主要涉及电气、排水、道路改造及居民配套装修带来的建材需求，主要受益建材品种包括：水泥、防水材料、涂料、管材及石膏板。
1.水泥
水泥主要用于电梯的加装及小区道路的改造，按照估算，水泥的单方消耗量为53.45千克（包含电梯安装为194.75千克），对应40亿平方米改造老旧小区规模，水泥市场空间为855亿元（包含电梯安装为超过3000亿元）。
2.管材
管材主要用于电梯的加装及小区给排水改造，按照估算，管材的单方消耗量为1.66米（包含电梯安装为2.35米），对应40亿平方米改造老旧小区规模，管材市场空间为999亿元（包含电梯安装为超过1400亿元）.
3.防水材料
防水材料主要用于电梯的加装，按照估算，防水材料单方消耗量为0.766平方米，对应40亿平方米改造老旧小区规模，市场空间为超过600亿元。
另外，由于老旧小区建成时间都已经超过20年以上，在小区旧改的同时也有望拉动住户配套户内进行二次装修的进程。以二次装修中最为常见的更换水管、防水更新、屋内墙面刷新、石膏板吊顶更新四项内容估算，以100平方米房屋为例，管材、防水材料、涂料材料、石膏板+轻钢龙骨的成本分别约为1500元、1500元、2500元、1000元，总材料成本为6500元。
如果以住建部40亿平方米存量老旧小区，按照30%住户可能会在小区旧改中配套进行家内二次装修估算，户内二次装修总市场规模在约780亿元；其中防水材料、管材、涂料、石膏板分别对应市场空间为约180亿元、180亿元、300亿元、120亿元。
