近年来在城市土地极度稀缺、行业政策极度波动的势态下，诸多开发企业纷纷涌入发展契机多、潜力巨大而成本低廉的次级城市，包括县级市甚至县、乡镇。但这类区域市场与城市市场在诸多方面皆大相径庭，尤其以“县域”为代表的落后市场，不少项目的开发与营销都没少载过跟头。其实“县域”与“三四线城市”房地产营销的讨论已经不是一个新话题了,但很少有理论文章将两者明显区分而谈。其实而“县”与所有的“市”都截然不同。随不同而来的当然也是不同的开发与营销命题。
命题是不同的，但未必是新的。对于惯于城市的开发商而言，县域开发其实是一种产品的回归，对于营销而说，县域营销可理解成手段退化中的创新。本文将结合县域住宅项目开发及营销经验来解构这个命题。
给开发的命题：为什么项目定位高端，产品细致入微，接受起来缺抗性极大呢？
通常，开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域乃至乡镇，在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。认为城市的房地产规划理念与产品档次高，落后区域的需求客户没有见过，一定会卖个好价钱，在竞争项目不多，相对水平落后的市场里，拉大了差异，销售周期也会大大缩短。但十有八九事与愿违，认可度与成交速率大大低于当地土开发项目。每每恍然大悟后都后悔莫及。
其实县域房地产开发不必盲目追求档次，过分追求细节。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，加之房地产市场发展较晚，市场需求还没有收到良好的引导。对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，居住方面，家家都有二亩三分地，尚处在盖几间瓦房，几口人住的时期。对他们而言，能在分家、子女成家时加建个小二层就算是优越了。虽然近年随着城市化进程的加快，旧村改造、城区扩张也导致了大批的城乡人口走入城区，大批年轻的、高学知的新家庭组建往往开始由自建转向购买。但多数都以旧村改造或企业开发的低端住宅为主要选择对象。毕竟县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起享受性的改善与提升档次。简单归纳就是县域与城市需求客群对价格的理解不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显。
开发之策：在产品价值、开发成本成本与价格之间找平衡。
1、不盲目照搬城市开发模式，过分制造规模，提高档次，追求概念，打消指望通过拉大户型区间，扩充产品类型提高客群命中率念头。与其吃力的大卖知名建筑设计规划手笔、建筑科技与智能化先进程度、房型空间的错越几乎如同对牛弹琴，不如放低姿态，朴实而作。
从地价考虑，县域成本普遍低廉，建议建筑形态以多层为主，放弃通过建高建大实现档次提升与收益提高的做法。
从需求角度考虑，县域家庭人口多且家庭结构复杂，户型讲求南北通透，尺度以两室两厅至三室两厅为主，面积保持在80-130之间，尽可能摒弃城市常见而切合县域的小户型。
2、合理降低开发成本，由于县域居民的文化品味、生活习惯与城市尚保持一定差距，园林与建筑独特性还不能像城市那样成为项目推广与接受的核心要素，尽量建立在市场需求角度定位项目档次与产品，在我们看来是价值提升的事物在当地一定恰恰相反的很。
营销之策：形象入乡随俗、推广见缝插针、手段融、入细致。
1、案名杜绝华丽，不追求内涵，以常见、易解、易记、吉祥的词汇为创作主调，建议后缀以“花园”、“庭”、“苑”、“山庄”、“居”等能够标示此项目为住宅的名词。
2、推广语注重白话，讲求说明问题。毕竟推广语是诠释项目的核心，并不是彰显策划水平高低的量具。
3、广告不追求“创作”，画面与文字结合要贴切，讲求内容写实。既然说房子，就在画面中大篇幅的体现房子，文字不盲目文学化，广告中的区位图、联系电话、项目地址要清晰，适当情况可扩大其所占篇幅。
4、销售中心选址要毗邻项目，条件允许的情况下，应考虑沿街、色彩鲜亮容易识别。其命名应尽量不采用“××接待中心”、“××展示中心”，以浪费广大客户寻找“售楼处”的时间。
5、宣传手段应见缝插针，敢于开拓“泛媒体”弥补当地媒体不足的缺陷，通常情况下，县域推广派单结合当地广告小报进行，时间一久，竞争项目一多，此组合手法就日渐疲乏。而“泛媒体”只灵活、传播广、到达率高的不是媒体的“媒体”。如酒店桌牌、墙牌、广告T恤、太阳伞、与市场及商场宣传品结合等。此类与当地主流媒体的互补性极强。
6、销售当中广交朋友，充分利用县域特浓厚的口口传播扩大项目影响，主要可以通过维护久居项目周边的原住居民来完成，一是他们对当地和项目所在区域了解，二是他们由于久居项目周边，对此保有充分的感情与好感。
7、销售人员说辞要融入当地，可通过说土话、啦实理来讲解项目，比如：解释容积率低不如说建的稀疏，讲玄关不如说是入户的一个小过道，对客户而言来的直接。
如若能在以上泛述中加以“退化创新”，相信销售将如遇东风。
