利率政策对房价变化是中性的

    近日，住房和城乡建设部副部长齐骥向媒体表示，尽管四季度数据还未统计清晰，但预计2008年商品住宅销售面积约5亿平方米，而2007年全国商品房销售面积7.6亿平方米，这意味着2008年的商品房销售下跌了21%。另外，根据央行公布的房地产贷款数据显示，个人住房消费贷款的增长速度回落明显。量缩价滞成为目前房地产的主流形态，为了破除这一形态，齐骥认为，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。  
　　由于岁末年初，为了“保增长”需要，必须借助于房地产消费的重新启动，出台了大量针对购房者和地产商的“利好”，例如契税减免、利率下调等等。不过却对地产界形成了一种“持续性政策刺激的期待”，使得“救市”预期变成了房地产价格弹性调整的阻力。   　　对中国人来说，房产投资是一个很容易被“神话”的品种。中国人多、城市化率低，于是很容易形成“刚性需求”的假设。金融危机正在“深度发作”期初始，房产价格的高位回调很容易被看作是一种“暂时的调整”，尤其全社会并没有完全感受到实际收入流(不包括财产性收入的月收入流)的明显衰竭势头，对于一部分人来说，会构成一种“房价很快反弹”的错觉。  
　 纵览世界诸国的房地产波动历史，几乎没有出现过在“向下经济周期”的V型反转的，即使出现过也成就了“反弹时期的套牢盘”(例如上世纪80年代的英国)。同时也没有出现通过货币政策刺激可以阻止房价下调的。这里面的机制很简单：房地产按揭其实对应的是弗里德曼式的持久收入假说(一生的收入流)，而不是凯恩斯式的当期收入流。也就是说，政府减免些税，或者调低利率制造当期收入流的繁荣(因为按揭的成本变低)并不十分有效。  
　　如果民众对自己持久收入流有一个判断，觉得在持久收入流面前房价还是很高，那么他们依然会放弃购买。他们会认为，当下的降息仅仅是一个“当期举动”，没有长远性。因为房地产按揭年限比较长(至少15年以上)，在未来消费者肯定会遭遇到一个“升息周期”，于是从长远看，利率的变动对于房价的影响是很轻微的。对房价的最重要的影响就是家庭的财务平衡方程——即家庭的每月持久收入流能否匹配按揭支出流。例如在计算目前的利率的时候，我们就不能按照下限利率4.16%(在基准利率下银行给予7折的优惠)来算，而是根据6.12%来算(这是对未来15年的利率水平整体评估)，那么对于北京上海这样地方，均价1.2万的90平方米房子，其每月按揭支出依然在8000元。这对于不断衰减的民众收入流来说，是一个比较艰难的价格。所以，住房和城乡建设部副部长齐骥会认为，“各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力”。  
　　过去的房地产价格狂飙的基础力量不是地产投机或者开发商欺诈，而是从2002年－2007年中国民众整体收入流每年以12%的速度增长，这一爆发性的增长会造成“过度乐观”并最终“透支”在房价上面，现在当民众看清楚其整体收入流不会像过去那样增长，于是他们就用一种“悲观”的眼神来看待资产价格，这一姿态最终将“支付”于房地产未来价格上。这是一个亘古的“起落定律”，新的故事将严格遵照旧的历史。即使有一些富裕人群，他们拥有房产手握资金，但由于“民众收入流永恒增长”基础的丧失，他们也不敢随便“入局”炒作房产。这也意味着即使“二套房”解禁也不会带来房地产市场的反转。