楼市5大怪论忽悠政府百姓

关于商品房市场，目前比较一致的看法是：过高的房价应适度下调，政府不应该也不会高位托市；将来商品房市场应该以合理消费为主，以中小户型、中低价位普通商品房为主，以二手房和租赁房为辅。 　　当然，看法比较一致的人中并不包括开发商，也不包括哪些公开托市、甚至以"买房就是爱国"蛊惑人心的某些地方政府官员和部分学者。只有部分省市，比如上海、深圳、北京等几个房价涨得离谱的地方政府官员，和绝大多数普通百姓达成了比较一致的看法。 　　从人数上、从权力大小上来看，看法一致的人似乎大大超过那些看法并不一致的人，如果这样来预言谁胜谁负，好像很容易就作出结论来，但实际并不那么乐观。因为有异议的人尽管看起来并不强大，但他们的影响力和"理论"实在不可小觑。　　第一，房价，只能涨，不能降，一降下来，楼市就崩盘，经济就崩溃。较远的例子是香港，较近的例子就是美国。在目前的经济形势下，这种说法极具威慑力。要批驳这一观点，看上去很难，因为楼市和经济实际已是一个硬币的两面。但这种观点其实大谬：首先，无论是经济还是楼市，从来没有只涨不跌的，它们总是波浪式上升的，有高潮就会有低潮。退一步，假设房价一路上涨，而且没有风险，但经济从繁荣进入衰退，房价还能保持上涨吗？其次，如果房地产更多地借助金融杠杆，房地产价格就可能虚高，金融安全就可能不保，一旦到达一个临界点，不是房价暴跌，就是金融危机。没有暴涨，哪来暴跌，暴涨暴跌都有可能导致经济崩溃。为了阻止暴涨，政府绞尽脑汁，才稍有成效；为了预防房价暴跌，政府相应的救市政策，已给了房价软着陆一个安全垫。这时侯房价适度回调不仅时机恰好而且风险不大。 　　第二，房地产市场化受到威胁。这一说法对以市场化为己任的政府来说，极具挑战性。但我不这么看，因为房价适度下调，并不会威胁房地产市场化，只会使房地产市场更加健康；建设保障性住房，只是弥补市场化所不能解决的缺陷，是补市场化的台，并不等于放弃市场化；保障性住房不可能完全市场化，开发商也不可能去履行这样的政府责任，只有政府来做；政府既有保护市场的责任，也有保护弱势群体的责任。 　　第三，房价下跌，很多人会破产，甚至成为"负翁"。这一说法，对那些已经买房的人来说，很有煽动性。什么人会成为"负翁"？首先，对买房自住的人来说，房价涨跌、"资产正负"实际跟他们无关。其次，如果经济形势大好，房价单边下降，也许收入增长可以弥补房价损失。再次，对那些用自己的钱买了很多房的人来说，如果房价经济双双下降，变成"负翁"的概率是50%。因为如果长期持有，按照开发商的说法，房价只涨不落，肯定会报复性反弹，那时只会挣得更多！最有可能变成负翁的人是那些从银行贷款买房用于投资的人，如果他贷了不只一套房，恰巧在房价暴跌前没出手，也没有租金可维持月供，那么就只好去做负翁了。但他并不孤独，至少银行是他的难友，开发商是仅次于银行的第二大负翁。这一说法，恰好提醒我们不要过多地依赖金融杠杆。 　　第四，商品房是卖给富人的，房价自然高，不是人人都买得起的。这一辩解，听起来很好，但与事实不符。住房制度改革时，确实也是这么设计的。如果十来年房地产市场的发展真按这一路子走下来，恐怕，我们至今也不必担心房价过高了。因为，富人毕竟只是少数，让富人们去操心房价高低吧。但现在的问题是，不仅富人要买高价房，穷人也只能买高价房，开发商们既要把高价房卖给穷人，又说穷人不应该买房住，只能租房子。政府要给不是富人的中低收入者和穷人提供不同的住房保障，他们又说，政府管的面太宽了，影响他们卖房了。说白了，他们和政府实际都在争夺中低收入者，说是卖给富人的，眼睛还是盯着中低收入者。 　　第五，媒体唱衰楼市，唱衰经济。这说法杀伤力并不大。他们太抬举中国的媒体力量了，其实，他们不过是要找一个"替罪羊"。 　　在这些人的嘴里，政府做得总是不对(做对的时候，他们集体沉默)，媒体不是误导政府就是跟着政府，只有房价持续上涨，买房人才睡得安稳，老百姓既不应该买商品房，也不应该住城里，更不应该由政府提供保障。果真如此吗？！