救房地产:将9000亿元花出去的N种方案

说到底，没有房地产业的振兴，当前各个产业的振兴可能会落空。已出台的汽车产业振兴规划预期使未来两三年汽车产销量增长10%左右，这对钢铁、石化、轻工、有色金属、电子信息等行业的拉动作用不是很大。另外，汽车是大宗易耗品，在许多人基本住房消费需求还没有满足之前，对汽车产品的消费相对比较谨慎。住房是老百姓最大、最乐意首先考虑的投资和消费，如果房地产市场萎靡不振的话，启动钢铁、石化等行业市场比较困难，这也正是部分市场人士不看好10大产业振兴规划的原因。没有房地产业的振兴，宏观经济也不可能真正走出底部。　　在4万亿元投资中，政府已经安排了9000亿元的保障性住房计划。如何用好这9000亿元，应该是房地产产业振兴规划的应有内容。如果用好了，既刺激了消费，又活跃了市场，对于宏观经济走出低谷将发挥出更大的作用。在笔者看来，这9000亿元可以有以下四种用法：　　第一，政府直接投资9000亿元，自建楼盘。如果9000亿元保障性住房得以实施，相当于未来三年保障性住房占新增供应量的20%以上。这将不仅拉低当前房地产市场价格，还使商品住宅市场成交量减少，社会新开工项目降低，开发商将怨声载道，将好事办成了坏事。　　第二，政府以9000亿元的资金，购买当前市场上的控制商品房，作为保障性住房。有些地方政府已拿出财政资金入市，"采购"空置房，社会舆论对此褒贬不一。笔者认为，既然可以将汽车、办公设备等纳入到了政府采购范围，为何就不能将住房纳入到采购范围呢？当前全社会商品房空置比例大大超出了合理水平。政府拿出部分资金以一定的优惠价格购买部分空置房用作保障性住房，不仅可以消化部分存量，帮企业渡过难关，还可以较快地将保障性住房计划付诸于实践，有效地缓解社会矛盾。　　第三，抵扣购房者以往所缴税费，累计9000亿元。在未来一段时间中可以规定购房者能够将以前的所交的税费抵消。税收取之于民，还之于民，进行反周期操作，可以平抑经济波动。在经济发展减速、居民收入下降的情况下，需要降低税率，甚至将以前年度所交的税费返还给纳税人。中低收入群体退税金额较少，在具体执行时，可研究不同退税比例，采取退税和补贴相结合的方式。　　第四，将9000亿元以住房消费券的形式发给符合条件的购房者，要求在未来两到五年内消费完毕。发放消费券，比直接发放现金刺激经济更为有效、直接。在最近的一段时间内，我国的杭州、成都等地区发放了规模不等的消费券。　　以上四种方案，第一种效果最差，第四种效果最好。我们需要避免出现最差情况，争取最好情况，应充分考虑对社会资金的效应是"拉动"而不是"挤出"。除此之外，还应该提高市场透明度，稳定消费预期，例如推行按照住房套内面积销售的办法，减免购房契税，鼓励银行下调购房者首付款比例，提供优惠贷款利率。　　许多人认为目前阶段房价太高，需要挤干泡沫后才可以着手房地产产业的振兴规划。房价问题始终是一个社会问题，收入房价比、租售价格比是多少，房地产市场才算是没有泡沫，理论界和实务界难以给出一个统一的标准。面对当前经济较大幅度的下滑，政府需要对房地产这一拉动乘数大的产业领域有所为。笔者的观点是，既然10大产业已经出台或将要出台产业振兴规划，为了使它们在付诸实施时能取得预期效果，就需要有房地产产业的振兴规划；既然已经出台了9000亿元保障性住房计划，就需要考虑如何有效地安排这一计划。名称叫不叫房地产振兴规划是其次，关键是在于行动。