闯过楼市3月5月9月三大关

年度经济数据尽在意料之中，还是先继续春望吧。 　　要素价格的管制和国有，如果不是这一次危机的核心起因，也至少是一个重要的成因。在过剩时代，危机的消弭只有一条途径两个手段，一条途径就是消化过剩产能，两个手段，其一是淘汰落后产能；其二是创新新的产能刺激需求。中低端普通住宅在产品层面是开发领域的落后产能，面临淘汰，而高地价拉动房价和滚动开发快速行销则是在操作层面的落后产能，新的先进的产能在目前还没有出现。所以，刺激消费没错，但是没有人会刺激你加大三聚氰胺牛奶的消费，房地产同样如此，自命中国地产科技含量最高的朗诗陷入高地价困境后，还没有什么创新产品能够带动全行业的增长。当前低总价策略被公认为唯一救命稻草，所以要素价格的垄断带来了一个糟糕的结果：有能力获得低地价的国企才有能力在成本环节拥有创新产品的空间，而依赖公开市场获得土地的民营企业，只能在成本"减配"声中，陷入与国有区域性企业争夺普通住宅市场的悲惨境地。 　　至于保八，这个数字的梦想，从现在来看，太难了，难到了不可想象的程度。 　　3月开工量成为行业天王山： 　　08年两会定调两控，惹出争议纷纷，未几调整为一保一控，又未几再调为全力一保，政策转向企业晕头，而今连坚定的不救派市长都去参佛解困，做企业的自然疑惑更多，但今年两会不要寄予太大希望，北京政府具有最高度的政治敏感性，房地产在经历了半年干打雷不下雨的政策期后，最近转向的可能性已经非常之大。 　　把3月做为天王山，除了政策性天王山，3月也是全面开工的时点，07年高地价的最后一批启动的项目进入预售周期。除了新增开工量的减少，3月全面复工的项目也会少于去年冬歇期停工量----部分企业在艰难的渡过年关后，流尽最后一滴血，复工所需资金不能到位，建筑商当然会延迟复工时间，传导下去就是二季度可售资源的减少。这是个很有意思的问题：对于主动调减开工量的企业是好事，而对于被动延迟开工的企业，可售资源减少带来回款进一步压低，恶性循环的结果，我们推测今年会有一定数量的久违的烂尾项目出现，与上一个经济周期中大量的烂尾公建项目不同，这一次可能烂尾更多的是高地价远郊普通住宅。 　　所以，三月是开发商与购房者的博弈天王山，开工量稳住，开发企业继续挺下去，开工量下来，意味着这场博弈开发企业全面溃败。去年我做为经理人严控开工量，那么今年，赞同导爹观点，我情愿相对稳健基础上适度放出开工量，行业也就是如此，谁在三月开工最大，谁今年的市场占有率就最高，谁赢了三月，谁就能赢下全年。 　　5月消费难有起色： 　　从去年五一黄金周在假日长度上缩水成白银周，其隐含的政策意义就是降低消费欲望。五月能否有购房热潮？基本上现在很少有人抱有这么乐观的态度了，如果五月是一个冷淡的黄金周，比较巧合的是我们可以透过建材和家居观察消费信心的回复能力，通常在五月我们的关联行业家居业进入消费高峰，2008年家居业五月大降，坚定了我对全年地产行情走软的判断，今年照旧我会紧盯家居业，毕竟这是个关联产业，更是民众在相关消费的信心体现。 　　五月不必看零售，不必看旅游，家电可以政策补贴下乡，商品房没有长脚，城市化是商品房的脚，当财政收入连月低迷，城市化速度降低，跑的太远的房子当然就无法激发消费信心，只好持续在危重观察室内苦苦挣扎。同时，部分三线城市曾因启动滞后而表现出较为抗跌的表象，抗跌是真是假，5月真相毕露。最后，全年行业资金压力最大时点就在五六月。 　　因此，无论从各个角度，5月都是一个大考，对开发企业来说是生命力的大考。 　　9月通缩通胀分水岭： 　　做为同比指标，很容易判断走势，08年大宗商品价格崩溃，PPI迅速改变了高企位置转入低位，PMI则持续低迷。9月之前，PMI进入紧缩已经两个月，当大宗商品价格带动PPI和CPI下行，竟然有某领导人自称在正确的政策指导下他们把通胀控制住了，今年大家可以抢个先，现在就宣布经过七八个月的努力，带领大家在九月完成对通缩的控制。 　　在基础价格不再发生去年那种幅度的跳跃时，正常波动下九月前通缩九月后通胀，又是一个急转弯，再一次考验企业应变能力、考验宏观政策的应变能力。 　　同时，成交环节9月会显示出巨大的同比增幅，不要被假象蒙蔽，但是几乎可以肯定，进入9月控制通胀的呼声再起，央行和财政都会收紧一下，但愿不要开倒车。 　　过三关，然后才可以说着陆。