2009年不打“隔山牛” 如何抄准楼市底？2

杜辉，有房一族，但小窝只是间一居室。2004年底，他花了30万元买了个55平方米的一居。牛年，他将荣升为爸爸，添丁加口，三个人显然无法再屈身于一居室。"当时没想得太远，经济实力有限，放弃了两居。"没有一步到位的杜辉不禁嘬了嘬牙，狠狠拍了下大腿。 　　在一系列政府"组合拳"后，北京的房价开始原地踏步甚至后退。杜辉搜房的脚步也逐渐放缓，"现在的房价太不稳定了！等再降降，买套两居室，把现在的租出去。"杜辉等待房价探底。 　　房价下跌让已经买房的人开始担心自己的房子缩水贬值；没有买房想买房的人依然在喋喋不休地抱怨房价跌得还不到位，但与此同时，他们内心的真正想法是--担心自己买房之后房价继续下跌，因此多数人继续边观望边抱怨。 　　显然，还有很多和杜辉一样等待房价触底的观望者，难以成为买房族，因为他们认为：房价可能还没有到底，还会一直向下。 　　房价还会跌吗？是捂金还是出手？这样的博弈依旧会在牛年上演。房子是一定要买的，但杜辉还是决定一家三口先挤在一居中等待："我决定捂紧钱袋，寻找到一个性价比最好的房子再出手。" 　　长线投资 　　专盯二手房 　　程新钢是一家房屋中介的常客，除了自住的房子，他还有两套房子出租。最近一段时间，程新钢有事没事总爱到附近中介转悠，打听有没有"超值"的房子要出售。 　　对于"超值"，程新钢的定义是：出国、资金周转、失业等急于出售，而且定价便宜的房子。他的第二套房子就是这样"淘"来的。一套靠近地铁80多平方米的房子以52万在中介挂牌出售，经过讨价还价，程新钢最后以51万成交。这套房子最高时升值了17万元，程新钢却没有打算出售。"我更多的是做长线投资，主要靠收取租金赚取回报。"与一般投资者不一样，程新钢几乎不"碰"新楼盘。他说，地产商都很精明，新楼盘的价格水分比较大，搞不好就会被套进去。尤其目前的房地产市场，新盘定价已透支升值空间，投资风险大。 　　"房贷利率低、价格降，该再出手了。"除了中介，寻找报纸广告中的"猎物"，也成了程新钢每日"必修课"。他很满意"淘"来的两套房子："都是交通比较方便的地方，每个月总租金超过4000元。" 　　专家点评 　　上半年可能有抄底机会 　　近日，北京市社科院发布《北京经济发展报告蓝皮书》中有关专家认为，今年房价降幅不会很明显。同时，在这期间商品房销售量会继续有所回升。如果2009年下半年国际金融危机不继续恶化，中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，预计届时北京的商品房销售价格将会重新抬升。因此2009年上半年，对真实住房需求的购房者将是一个比较好的出手机会。 　　律师张志晓(房地产公司法律顾问)： 　　从具体的房价技术层面看，房价的迅速推高，一是炒房人炒起来的，二是从房价迅速高涨使一部分人怕房价再涨更买不起的恐慌性购买，三是人民币升值和房地产价格上涨使一部分外资进入中国投资于房地产。 　　链接：北京商品房均价有望降到8000元 　　北京市社科院发布的《北京经济发展报告蓝皮书》中预测，认为不论从国际国内经济环境来看，还是从北京房地产近期走势来看，北京商品房销售均价仍将维持下跌的态势，到2009年下半年如果整个经济开始好转才有转机。 　　北京市社科院认为，接下来的一到两个月，由于限价房集中销售，商品房销售均价将会有比较大的降幅，可能会出现再降10%到20%的局面。也就是说，商品房销售均价有可能降到每平方米8000元左右。但这个均价是用当期的销售额除以销售面积得到的价格，不同于统计局所公布的房屋销售价格，也不是某个区域某个楼盘的均价，不同地理位置、不同居住环境、不同户型和朝向的房屋价格肯定存在差异，因此不应机械套用。