商业地产成开发商的救命绳索

在华南住宅市场多呈现停工、延缓开工等萧条现象后，广州、深圳的商业物业建设速度却一点也没有减慢，不仅如此，众多国内外投资机构亦开始加快对华南商业物业的投资速度。 　　仲量联行的年终报告显示，广州、深圳的写字楼市场，比2006年只增不减，广州甲级写字楼2008年前三季强劲需求带动全年吸纳量创新高，年净吸纳量约34万平方米，比2007年上升16.3%。同时2008年底空置率也轻微回落到21.3%。 　　"深圳中国港中旅大厦、卓越时代广场二期、卓越世纪中心的建设速度一点没有放缓，2009年即将落成。"面对这三座位于深圳CBD的甲级写字楼，常常在外参与调研的仲量联行深圳董事总经理钟德尧告诉记者。 　　"金融海啸中，虽然人们的投资信心有所下降，但是商业地产的投资仍然是有不错前景的。"据钟德尧讲，现在有很多国内外的机构都在委托仲量联行寻找适合投资的商业物业。 　　作为第三方的服务方，仲量联行业务量的上升也预示着在萧条的住宅市场环境中，商业地产的开发和投资依然是大家认可的投资渠道。 　　投资机会 　　仲量联行的报告显示，2008年，深圳甲级写字楼年净吸纳量约28万平方米，较2007年上升13.7%，空置率也回落到16.6%。 　　但另一方面，与市场的吸纳能力相比，供应量显然是有点过于集中了，到2008年第四季度，供应量进一步上升，令空置存量达到20万平方米以上，深圳市甲级写字楼的租金和售价即迈入调整期。商业地产的蓄水与流动，一直呈现阶段性的短缺与过剩。 　　"需求转弱、供应充裕、空置率上升，2009年甲级写字楼的售价和租金将继续出现调整，为用户带来理想议价空间。"钟德尧说。 　　在他看来，正是这样的市场环境，为一直觊觎商业地产的投资者提供了很好的投资机会。 　　1月12日，中信资本公布其旗下"中信资本中国房地产发展基金III"已经完成募集。公告称，中信资本第三只房地产基金向来自欧洲、美国、中东和日本的机构投资者，以及中信资本的种子资金募集共4亿美元，将投资于项目发展、收购及对内地房地产开发商进行股权投资。中信资本首席执行官张懿宸表示，商业物业亦是该基金的投资重点。 　　2008年10月14日，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，另一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、澳大利亚麦格理等，也纷纷制订了进军内地商业地产的计划。 　　一位广州的地产服务机构负责人告诉记者，"现在每天飞往深圳、广州的国际航班中，都有来自中东、欧洲的投资人，他们都是亲自来考察这边的商业地产项目。"据他讲，公司最近的业务量陡升，几乎每天都要接待来自不同地区的投资客。 　　在钟德尧看来，中国的优质商业物业，尤其是经营良好的高档写字楼或是购物中心，已成为如今国际资本在动荡的国际市场上首选的避风港之一。 　　开发商的救命绳索 　　种种迹象表明，高档的写字楼和购物中心，不仅仅是国际资本首选的避风港，对开发商来说，商业地产的回报，将会是开发商在金融海啸中站稳脚跟的救命绳索。 　　SOHO中国的董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)一再表示，地产行业的调控和经济危机对以商业地产为主的SOHO模式并没有太大的影响。 　　事实上，在中国，像SOHO中国这样模式单一的开发商毕竟是少数，大多数开发商都是商业和住宅并举。对这些开发商来说，此时需要考虑的就是投资组合的比例问题。 　　以深圳本土的卓越地产为例，其高端住宅"卓越维港"在低迷楼市中一再推迟开盘时间，开盘后，在售价上也是不断地调整。 　　某中介告诉记者，"即使这样，维港的销售也并不像预想中的那么好。" 　　而其写字楼项目卓越时代广场一期，在前几年开盘后，迅速地被各大公司抢驻，直到现在，仍然是各大公司分部的办公地址首选之一。在深圳关内外，各种楼盘停工潮显现的时候，卓越时代广场二期，卓越世纪中心依然保持着先前的开工速度。同一个公司的住宅与商业，一冷一热，对比鲜明。 　　"其实不仅仅是卓越，嘉里建设的写字楼，南山区的天利中央广场等项目，都在加快建设速度，丝毫没有慢下来的感觉。"钟德尧说。 　　显然，商业地产的抗跌性和源源不断的客户，开发商都看在眼里，而此时，他们所要考虑的就是商业和住宅的投资结构比例问题。 　　仲量联行的报告显示，2008年前三季度，跨国企业依然专注于在中国的业务增长，并积极在深圳开设分支机构或扩充写字楼面积。为了提升形象并改善商业氛围，一些国内大型企业，如中国移动和中国平安等，也由乙级写字楼搬迁至位于CBD的甲级写字楼。 　　另据记者了解，深圳甲级写字楼月租金以往保持的220元/平方米的最高纪录，也被新加坡星展银行打破。 　　不仅如此，深圳某综合性商业物业的管理人员告诉记者："他们的备用客户名单已经排到了半年后。" 　　这些需求都让开发商不得不仔细考虑对商业地产的投资计划。 　　前不久，凯德置地母公司嘉德置地总裁廖文良表示，看好华南商业的发展，所以将积极在广州寻找合适的地块，把来福士品牌引入广州，在此之前，来福士中心已经相继落户北京、成都。 　　据记者了解，集商业、写字楼、酒店式公寓于一体的来福士品牌综合性物业，已经成为凯德置地重点布局的商业物业品种之一。 　　显然，在坚持房地产领域住宅开发、酒店式公寓、商业物业三个方向均衡发展的策略中，为了保持良好的抗风险能力，对商业物业的加紧布局也是凯德置地对投资组合比例的仔细斟酌。