房地产牛年业绩“亮红灯”

据信息数据中心统计，截至目前，沪深两市共有40家房地产上市公司公布了2008年业绩预告，其中"报忧"公司逾四成，预增公司中多数增幅趋缓。业内人士指出，受结算制度影响，房地产行业2008年年报业绩依然有保障，但增幅放缓已成定局；销售下降、资金紧张以及高价存货将使地产行业今后的业绩"亮起红灯"。 "预收"占比高 统计显示，在已公布业绩预告的40家地产公司中，共有9家预降、8家预亏，"报忧"公司逾四成。 与此相比，有18家公司业绩预增、4家扭亏，业绩增长超过七成的共11家。但这些公司中，2007年年底预收账款占当年营业收入比例在50%以上的有10家，万通地产（600246）、北京城建（600266）、华发股份（600325）、上海新梅（600732）、滨江集团（002244）2007年底的预收账款占当年营业收入的比例超过100%。 专家指出，目前，多数公司预增主要是对2007年销售业绩的体现，而2008年的销售情况普遍不太乐观。不少地产公司增速逐季放缓。 国家统计局数据显示，2008年1-11月，全国商品住宅销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，与此对应的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长15.3%。 考验今年业绩 目前我国部分大城市房地产销售连续下降，从而对2009年业绩形成考验。 万科A（000002）2008年全年公司累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%。与年初制定的销售目标相比，仅实现了68%。金地集团（600383）2008年实现销售面积109.94万平方米，较上年仅增长1.65%；销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63%。 根据惯例，地产企业在四季度结算的净利润占全年的比例很高，因此，第四季度的预售以及存量销售会对全年业绩产生相当大的影响。事实上，多数地产企业在2008年四季度的销售并不理想。 虽然救市政策频出，但广发证券分析师认为，房价需要适当的下降与居民收入大致匹配，购房者的心理预期需要一段时间去转变，因此预计短期房地产市场成交量不会有大幅提升。 联合证券指出，万科、保利、金地等大型开发商都有计提减值准备的压力。如果2008年不计提干净，将意味着高价土地贬值的风险将由以后的年份来分担，从而对2009年及以后年份的盈利能力继续产生负面影响。 高存货待消化 房价调整加剧了房地产企业资金链的紧张程度，同时给2007年拿了大量土地的房地产企业造成了巨大压力。 万科A2008年三季报显示，公司1-9月经营活动净现金流量为-19.89亿元，同比增加66.34%；存货8,737,557.35万元，同比增加31.45%；资产减值损失达56,483.61万元，同比增加7650.22%，主要为新增计提存货跌价准备。 金地集团08年三季度经营活动净现金流量为-11.14亿元，同比增加72.40%；存货2,659,099.07万元，同比增加42.77%；计提资产减值损失136.81万元，同比增加145.84%。 申银万国分析师认为，由于开工调整滞后于销售，上半年地产行业库存将不断累积，资金链情况不断恶化，不过此后库存累积风险有望逐步释放，2010年行业供需有望重新恢复平衡，价格持稳并恢复上涨。 中信证券研究报告则显示，目前的商品房市场存在着存货供应压力。北京、上海、广州、深圳存货消化时间平均达275天。房价回稳是行业估值提升的重要前提，而销售的恢复、存货的消化和企业资金链的缓解是房价回稳的必要条件。