未来房地产政策走向（2）

对房地产市场影响较大的政策以及导向 近期对于房地产市场影响较大的政策主要是《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），这一政策的要点在于以下几个方面：　　第一，坚持加大保障性住房建设力度的思路。这一思路是自2007年以来政府的一贯原则，只不过2007年造舆论，2008年开始实质性推进，2009年之后将全面推开。　　第二，首次提出了"合理住房消费"的概念。过去政府的观点中，住房只是生活必需品，现在政府首次认可，住房是消费品，所谓"合理消费"，也就等于认可：房地产是可以作为高档消费品的，是可以买第二套房子改善生活品质的，这一点是个实质性的进步。　　第三，为房地产企业提供了多种融资渠道的设想，例如：住房公积金、银行贷款、发行债券、房地产投资信托基金等等，这当然体现了政府的良苦用心，但事实上，除了银行贷款，其他>其他>其他途径的实际操作均有难度，衍生产品在今天的金融形势下更是难上加难，都是远水难解近渴。　　第四，对于房地产业未来发展的忧虑，"131号文"明确把稳定房地产市场作为各级人民政府的责任。　　对于消费者来说，加大保障性住房建设、取消城市房地产税、放开二套房贷、降低贷款成本、降低交易成本都是实实在在的利好。其中，我们注意到，住房转让环节营业税的减免令人瞩目。这一措施面对的是谁，应当是住宅的投资者，让投资者的交易成本降低，从这个角度看，政府实际上也是承认了房地产投资行为的存在及其合理性。　　还有一个重要的信息是：住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。这一信息告诉我们，资金到位，保障性住房的建设肯定是要走上快车道了。 未来政策导向　　尽管131号文对于市场有一定的号召作用，也有一些实质性的利好，但房地产市场的趋势短期改变起来比较难：这是一个消费者与房企之间的博弈，两者都是市场中的自由分子，政府所能做的也只是把他微薄的"彩头"拿出来，靠这种有限的投入要改变市场的短期趋势，很难。　　中国的房地产市场何时能够企稳？答案是：经济危机对于实体经济的的影响基本稳定下来的时候，中国的住房市场结构调整初见成效的时候，房地产企业整合基本完成的时候。　　未来的政策方面，我们不是占星师，无法预测，但确实有些手段是可以解决一些问题的。　　例如：从开发企业手中回购部分住房，消化市场过大的存量房。这一措施的好处是避免重复建设，加快资金周转速度，也避免了大量的"烂尾楼"的出现。　　再比如：支持具有一定规模的大型房地产企业的自救，引导其结构调整，同时，鼓励行业内部的兼并与重组；　　再比如：成立政府投资的保障性住房开发公司，完成大量的保障性住房开发任务。 房地产企业的启示　　对于房地产企业的启示，在于四个方面：　　一、现金为王，在低端市场供应预期增加、宏观经济不景气的前提下，有现金、活下来显然最重要。　　二、积极介入保障性住房领域，保障性住房享有政策优势，资金充足，未来的销售预期也基本看好，如能介入这一领域，不失为当前的上佳策略。当然，利润微薄是必然的，但反过来想，过去的利润本来就不合理，早点转变思维也许能早走一步。　　三、在中高端市场下功夫。未来市场的趋势必然是两极分化，一方面保障性住房供应充分，另一方面，中高档住宅市场也有相应的需求，但需求的总量会小，消费者对环境、对产品、对服务的要求会更高，有信心做精品、做专业的企业可以向这方面努力。　　四、短期内，也可以在低端市场打拼一把。所谓低端市场，就是与保障性住房价位接近的商业住宅市场，如能把这一档次的产品品质做出差异来，在保障性住房初期供应不足、经验不足的前提下，也是可以有一定的生存空间的。　　总体来看，房地产业向服务业平均利润的回归是必然趋势，高利润空间的时代应该已经过去。　　当中国房地产市场的二元化结构形成的时候，当房地产行业整合完成的时候，也就是中国房地产市场调整完成的时候。　　总体来说，政策只能加速这一过程，并不能改变这一过程，这个调整周期会比较长，对此我们确实需要有所准备。