如何看待房地产春暖?

早春三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升，一些楼盘也开始故伎重演，采取"少量多批"推出房源的手法，通过"多次开盘、逐步提价"制造热销甚至抢购气氛。 　　楼市真的"春暖花开"了？又或者，这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂"春色"？ 楼市迎来"春暖花开"？ 素有"楼市风向标"之称的２００９"上海之春"房展会日前落幕。为期４天的展会吸引参观者近１３万人次，创下了历年新高；现场成交总额为１．２亿元，创造了历史新低。 尽管"看热闹的多、出手的少"，房展会还是给上海楼市带来了真真切切的春日气息。市场机构佑威.楼市通提供的数据显示：房展会带动上海市商品房成交量节节攀升，３月１３日至１５日，全市商品住宅成交分别达到４万、５．１万、６．７４万平方米，创下２００８年以来单日成交最高水平，当周也成为近一年来上海楼市成交最高的一周。 上海楼市不过是当下全国楼市的一个缩影。春节后，全国楼市普遍出现了成交大幅反弹的"小阳春"行情。在中国指数研究院重点监测的３０个城市中，有２４个城市２月住宅成交面积环比上升，有１０个城市环比增幅超过５０％。如上海２月份商品住宅成交面积为７８．７６万平方米，比１月增加６１％；先于全国调整的深圳，２月份新房成交面积为４８．８４万平方米，环比上升了２４．５％，比去年同期更是剧增５８０％。 "春意盎然"同样出现在二手房市场。南京网上房地产统计显示，２月份二手房成交量达４７２１套，比１月份高出近四成，也创下了２００７年６月以来二手房单月成交最高水平。 成交的瞬时回暖令楼市悄然生变。嗅觉灵敏的开发商们对促销的态度和楼盘定价，已经发生了耐人寻味的变化。自"拐点论"之后一言一行便备受业界关注的"带头大哥"万科，２月中旬暂停了几乎所有促销活动。上海的一些楼盘开始祭起两三年前楼市火爆时常见的"少量多批"的推盘模式。根据易居中国的监测数据，３月９日至１５日上海推出的１８个楼盘中，有１２个推出的房源面积在０．６４万至１．９万平方米之间，具"少量多批" 推盘特征。易居中国分析师薛建雄分析，在当前，开发商采用"少量多批"的方式一点点推盘，意在 "多次开盘、反复提价"。在"上海之春"房展会上，一处名为"中信和平家园"的楼盘罕见地没有给出均价，看房人李姓女士猜测，"房产商肯定是有定价的，不标价就是在观察市场反应。如果楼市回暖，房价肯定会水涨船高。" 刚性需求释放，调整尚未充分？ "楼市已经回暖了？"正在看房的上海白领叶利颇为疑虑，他被二手房中介告知，"一月份还是买方市场，现在可是卖房人的天下了。" "阳春"行情在给开发商带来信心的同时，也给买房人带来了焦虑。赵孟洁在一家媒体工作，"我从去年就开始看房子，从春天看到冬天，终于等到楼市‘拐点’出现。可是降价的房子，不是距离太远，就是价格依然很贵。促销广告噱头十足，好像真的有好大优惠，跑过去一看，完全不是这么回事！" "不管是时间周期还是价格深度，我认为楼市调整还不够充分。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，目前谈楼市回暖尚言之过早。"春节后楼市成交量的反弹是合理的，但即使如此,２月份上海商品住宅成交量也仅相当于去年的月均水平,依然偏低。" 专业人士认为，２月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟向记者表示，从２月份上海楼市的成交结构看，配套商品房成交占了三成，单价在１万元以下的商品房占６６．７％，单价在７０００元以下的商品房占４４．７％。"这表明，当前市场的主流需求还是自住需求，而自住需求在任何时候都存在。" 从房产中介了解到，近一个月以来，婚房的交易出现井喷情况，一些刚性需求开始择机入市。在"上海之春"房展会现场，多家开发商也在刚性需求上做文章，瞄准工作不久、准备结婚的新人，力推"中小户型、低总价、近轨道交通"的楼盘。 但这一切尚未令楼市的供需结构发生逆转，巨大的商品房库存量依然存在。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国９大城市目前积压了２００６年到２００８年在建的库存商品住宅约３８００万平方米，消化这些库存平均需要９个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。 楼市回春尚需"除痼疾、调基础" 知名专业房地产代理公司上海新联康的"掌门人"周小丽在上海从业已有十多年。她表示，现在楼市销量确实在回升，但她担心，这种回升能否持续？ 她的担心在业内很具有代表性。广东省房地产行业协会会长蔡穗声也认为，全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。 房地产作为国民经济的先导性行业，其走势离不开宏观经济基本面。当下，全球经济形势继续恶化，世界银行和IMF近期均预计全球经济今年将出现负增长。经济学家认为，两大机构双双下调预测，意味着二战后全球经济有可能首次陷入整体性衰退。 与悲观的全球经济相比，中国１至２月份的宏观数据则是喜忧参半。货币发行与信贷数据继续朝着预期增长，投资同比与环比增速同时加快，好于市场预期，但重点有效指标仍然透露寒意：第二产业固定资产投资增速比城镇固定资产投资增速更能反映经济运行趋势，而其目前仍然处于下行趋势；进出口总值同比下降２７．２％，这已是连续第四个月下降；２月份， CPI、PPI双陷负增长，经济低迷态势尚难一时改变。 经济学家认为，今年前两个月个人所得税增速比去年回落８．７个百分点，居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动仍很艰辛。 在此大背景下，蔡穗声认为，房地产政策取向的着眼点与归结点应是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。 如何刺激楼市消费？蔡穗声认为，近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策等，都应予以改变，此外还要考虑新的鼓励消费政策。 而中原地产研究中心研究总监陶琦则认为，高房价导致高存量，降价是市场博弈的必然结果，"在目前价格偏高、存量较大的城市，开发商应该多考虑降价手段，以实现销售。" 中国房地产指数研究院在２００９"上海之春"房展会期间对购房者所做调查显示，以往考虑较多的楼盘景观、学区等附加值，已经被价格优势所替代。"在同等类型的楼盘中，价格是否足够低，已经成为购房者选择开发商品牌的唯一标识。" 中国房地产指数研究院副院长陈晟说。