房地产回暖效应不断扩散

G20峰会召开前夕，央行行长周小川称全球金融危机已经触底，经济应该不会进一步恶化，周小川还预计中国经济将逐步复苏。而前阶段房地产行业也有了逐步走出困境的气象。从一季度全国房地产销售来看，珠三角、长三角、京津地区都有着明显的提升。4-5月是全国房地产展示会密集召开的时期，各地房地产企业都在厉兵秣马的准备，优惠举措让压抑了一段时间的购房者有了新的期盼。如北京4月初的"春季房展会"，据媒体报道可能100余个项目参展，规模及新项目个数都呈现着前期不曾出现的景象，因此，未来北京，仍至全国房地产业重新步入正常的发展轨道希望还是非常大的。 　　一、社会各行业整体恢复速度比预期要快 　　此次金融危机所带来的破坏力是我们以前未曾碰到的。"奥运会"后，全国经济形势急转直下。社会各行业，除房地产外，如钢铁、外贸、汽车、制造、酒店服务、航空、化工等行业，也都饱受了金融危机之影响。首先，"生产急刹车"成为各行业采取的第一项措施，以汽车行业为例，2008年汽车生产量，四个季度分别为251.93、268.03、211.35、203.2（万辆），四季度同比二季度的高峰值减少了24.2%。其次，"高库存"让企业资金流捉襟见肘。房地产行业08年销售一直处于明显下滑状态，使得整个行业处于"高库存"的状态。去年，全国住宅存量房达到2.1亿平方米的水平，而从09年的房地产上市公司财报可以看出，"高库存"让很多房地产企业资金面受阻。 　　进入到09年一季度，可以明显感受到行业的逐渐回暖，市场正在慢慢恢复之中，而且恢复的速度也比预期要快的多，其中房地产和汽车业是超过市场预期的两个行业。今年1-2月，房地产行业明显有了"复苏"迹象，其中上海、北京、杭州、广州、天津、长沙等重点城市的日均成交量都出现了不同程度的上升。进入到3月，长沙、杭州、北京的日均成交量继续快速恢复，分别上涨30.87%、6%、4.77%。4月后随着其他>其他>其他行业的转暖，房地产行业有望进入新一轮的上升。 　　二、宏观政策促进企业信心高涨 　　"两会"后，温总理最后所讲不排除增加"4万亿"以外的方案，让很多企业对于新一阶段经济刺激有了更为长远的憧憬。近期出口退税政策的深入、中小企业贷款的放宽、高新技术企业的税收减免等一系列的政策出台，让企业信心快速恢复。数据显示，今年一季度，国内企业信心指数厦门、杭州等城市出现了止跌回稳，而以北京、无锡等城市则有着明显的上升。一季度，股市、楼市、车市相继上涨，也验证了市场内企业及消费者信心的高涨。 　　三、复地旗下项目也出现了良好的销售势头 　　进入2009年，笔者服务的复地集团也加快了旗下项目的营销工作，并呈现了良好的销售势头。3月份，公司在重庆和杭州先后隆重推出两个精品楼盘：3月7日，复地集团位于重庆的项目 [院立方]盛大开盘，吸引了山城数百组客户前来认购。认购前一天晚上9时许，已有VIP客户陆续到场，公司及时为客户提供座椅、热水及食品，凌晨5点客户已达60余组，重庆房地产市场已很久未见的通宵排队再现[院立方]，当天近百套房源即告售罄。3月28日，杭州复地.连城国际新品Lake左岸公寓盛大开盘，并以开盘当天即劲销341套震撼杭城楼市。截至开盘第二天（3月29日）晚上，已成功售出406套。3月27日凌晨，获悉开盘的客户陆续抵达连城国际会所外排队，当晚有200多组客户在现场排队等待开盘，到28日开盘前在售楼处门外排队已至近千人。虽然杭城受冷空气影响，温度下降、还下起大雨，但丝毫未能减轻客户对连城国际的关注及热情，开盘的现场购房热况持续涌起。应该讲在目前市场环境中，复地的项目依然受到了市场的广泛认可，另一方面，也是公司一贯追求产品的高品质、高性价比所带来的积极反馈。 　　四、房地产企业资金流有利于新项目进一步降价，更好的营造市场氛围 　　近期，万科、保利、中海等房企公布的1-2月的财报，不难发现企业资金回流速度正在不断加快，对于09年的销售预期大家仍保持着谨慎、乐观的心态。笔者认为，从目前大型房企的现状来看，如何把握好在售项目、前期土地高成本积压和企业现金流之间的平衡问题，是渡过难关的标志。 　　当下观察，这些企业06-07年拿的土地还在进行着前期运作，如果按目前市场的销售情况演化，前期由大型房企竞拍的"地王"们有可能于年底至明年年初进入实际操作期。因此，上述企业对于目前在售项目将会进行新一轮的促销行动，市场整体氛围也将进一步"回暖"。从目前在售项目的动作及市场节点来看，房地产市场有望在4月至6月份开始步入正常的发展轨道，但7-9月份则是真正考验市场是否"见底"的时刻。