房地产：新的春天还很遥远

在近日由南京市政府主办的房展会上，组委会实名制派发了4万套购房券，每人可领取1.2万元面值购房券，组委会乐观地预测这些购房券将拉动40亿元需求。　　这仅仅是各地政府房地产托市之举的一个缩影。　　保经济增长是今年国家政策最主要的目标，为了实现这一目标，政府对房地产行业的调控态度已经从抑制房地产泡沫转向保持房地产行业平稳，而且不少地方政府为了拉动需求，毫不避讳地对房地产市场采取了积极救市的态度。　　2008年全国商品房均价3877元/平方米，同比下降0.2%，这是2002年以来的首次下降，其中住宅均价同比下降0.3%；竣工面积增幅0.5%，销售面积同比下降18.5%，而2007年同期增速为32%；另外，2008年商品住宅销售面积5.59亿平方米，住宅竣工面积为4.77亿平方米，供求差有所缓解。　　进入2009年，伴随着房贷利率优惠、购房税收减免以及降息等政策推动，北京、上海、深圳等一线城市的购房者确有增加之势。以上海为例，市场机构佑威.楼市通提供的数据显示，3月上海全市商品住宅成交面积为151万平方米，环比增幅达91%，成交量创16个月来新高，这一数据已接近这一波上海房价开始调整时的水平，即2007年10月167万平方米的成交量。同时，当月上海房地产市场还出现了久违的态势 成交量大于新增供应量。3月上海全市商品住宅新增供应面积比成交量少了26万平方米，但比2月的新增供应量增加了131%。深圳楼市的升温则在2月份已经出现，据深圳市国土资源和房产管理局的统计，深圳新建商品房成交面积已由1月接近40万平方米攀升至2月的50万平方米，同时，新建商品房价格也已经连续3个月止跌，保持在10000元/平方米以上。北京楼市在刚刚过去的一个月中也上演了反弹。据北京市房地产交易管理网公布的数据，3月份签约期房住宅为12581套，比2月份增长91.7%；现房住宅签约2453套，比2月份增加了四成。　　这一阵暖意是否意味着房地产市场从此就进入了春天呢？　　就目前的经济环境来看，春天似乎还很遥远。实际工资下降阻碍房价上涨。　　包括中国在内的东亚和太平洋地区的经济正受到全球经济衰退的严重打击，出口和工业生产下降，工厂广泛倒闭、失业率上升、实际工资下降。各国政府虽然迅速采取了扩张性的货币和财政政策，但这些对策只能缓解而非阻止经济的萎缩。　　目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，即在当地购买一套住宅所需支出的费用与居民户均年收入之比。国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3～6倍，一般而言，发达国家的上限是5倍。　　美国自1980年开始连续20年内，全国中位数房价与家庭收入的比值一直稳定在3倍左右，只是在2001年以后该比值才有所上涨，房价最高的时候是在2006年，当时这一比例也低于上限，为4.6倍。　　中国目前的房价收入比在12倍左右，大致可以理解为一个家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子，显然已经超过了公认的合理比例，而且如此高昂的住房消费也透支了很多购房者的其他>其他>其他种类消费。　　还可以比较东京 这个世界上房价最贵的地方。目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，其单价约为2.3万元/平方米。　　美国的房价比较特殊，美国一般以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。美国住宅平均面积约220平方米，折算后每平方米单价不足1100美元。　　总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内。所以，即使通过信贷投放及税费优惠推高购房热情，最终的消费者如果无力支付，高房价则难以支撑。　　历史经验告诉我们，经济萧条必将对居民收入有负面影响，2008年以来，中国居民收入实际增幅不断减慢。毫无疑问2009年是中国经济自改革开放以来最困难的时候。　　世界银行近日称对中国经济的快速恢复不应过于乐观，并预测在大规模财政和货币刺激措施的支持下，中国经济只能期待在2010年全面复苏。其判断依据是今年3月中国政府削减了"4万亿"经济刺激计划中基础设施投资的份额，增加了技术改造和民生工程的比例。　　然而，中国经济是否能实现可持续的恢复最终还要取决于发达国家的经济发展。　　2008年，中国"出口-投资导向型增长模式"的内在矛盾全面激化。而中国出口在2009年面临外部的需求冲击将更大更猛烈。　　2009年第一季度，中国三大贸易伙伴美、日、欧的经济形势并没有较去年第四季度发生好转，金融危机对于这些国家实体经济带来的实际性冲击必将使进口需求下降全面显现。而这种需求冲击，中国很难利用人民币升值减缓、出口退税率提高以及出口补贴等供给方的刺激政策来缓和。　　鉴于2008年城镇的收入增长水平同比下滑了一半，2009年居民收入水平的下降并不会让人意外。　　但是，低利率环境和贸易条件的恶化，可能是另外两股催生房地产市场泡沫的因素。　　首先，低利率可能蕴含未来的资产泡沫。　　众所周知，这场全球金融危机的源头是美国的房地产市场的泡沫破灭，而泡沫的始作俑者就是以格林斯潘为首的美联储。　　在过去的近20年间，特别是在亚洲金融危机、科技泡沫和"9.11"恐怖袭击等重大事件前后，格林斯潘为稳定资本市场而主导了多次大幅降息，长期执行了宽松的货币政策，并因此留下了著名的"格林斯潘期权"。　　在"9.11"恐怖袭击之后，格林斯潘更是将基础利率降到了战后最低水平1%，并保持这一历史性低利率长达两年多。　　低利率有效地发挥了刺激经济的作用，美国公司和家庭因此对借贷乐此不疲，在格林斯潘任职的18年中，金融机构的杠杆率不断攀升，且家庭的储蓄率不断下降，上世纪90年代初美国家庭平均的储蓄率曾保持在8%，到格林斯潘离职时储蓄率已经归零。　　经济的虚假繁荣与信贷泛滥形成了恶性循环，另外，在次贷的积极推动下，美国房地产市场的泡沫不断膨胀。　　欧洲央行、英格兰银行，以及此前的美国和日本等主要国家，几乎已经不存在继续降息的空间。尽管2009年以来，我国的降息步伐暂时停顿，但是今年是否还会有进一步的降息、宽松的货币政策是否会酝酿资产泡沫，我们不得而知。　　据中金的宏观研究预测，我国依然存在108个基点的降息空间，不可否认，降息对购房者和房地产开发商都有益处，一方面购房者买房成本有明显的下降，另一方面开发商融资成本明显降低、利息负担明显改善。但是，重蹈美国的覆辙是大家不愿意看到的。　　其次，贸易条件恶化推升资产价格。　　中国经济30年的发展，归根结底，是出口拉动型的经济增长。在2005年人民币升值以来，中国的贸易条件持续恶化。特别是全球金融危机以来，由于相当多的国家都奉行了货币贬值的策略，中国的出口形势更加不容乐观。另外，随着经济的发展，我们对环境和人权的重视程度不断提高。这就使得贸易部门和非贸易部门政策存在非一致性。　　而中国目前还是转型国家，民营企业仍然无法进入相当多的行业，出口类企业是中国壁垒最低的行业。在沿海一带，聚集了大量的低附加值的出口类企业。在贸易条件恶化的背景下，这些企业主转型的能力很弱，他们的目光很可能聚集在资产上，比如房地产。　　我们的结论是，中国的房地产价格，最终取决于人均收入的增长。但是，在短期内，低利率环境和贸易条件恶化的双重影响，很可能推动新一轮的房价暴涨。让我们期待监管层，能够在经济发展和资产泡沫之间，做好艰难的平衡。