经历严冬的中国房地产市场,在春季呈现复苏的气息。一季度,全国商品房销售额同比增长23.1%,北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超过2007年高峰时的水平。 不过从目前的宏观经济和国民收入状况看,楼市"阳春"尚不足以支撑房价整体上扬,而高房价留存的泡沫,很可能将通过扩张型宏观调控政策所带来的经济增长加以化解。 作为拉动内需的"大权重"行业,房地产业维稳对实现"保增长"意义重大。因此,从去年的中央经济工作会议到今年两会上的政府工作报告,均明确支持居民购买自住性和改善性住房,满足多层次住房需求。适度货币扩张刺激合理的住房需求已是中央对房地产调控的政策取向。 根据对购房成本的研究,房贷利率下降1%,相当于房价下降6%。从2008年9月开始,央行连续五次降息,贷款基准利率累计下调2.16个百分点,目前的贷款基准利率为5.31%,与2002年2月的历史最低水平持平。而对于首次购房需求和改善性住房需求,商业银行还可给予七折优惠。单是利率因素,就使居民购房成本比降息下降超过15%。 宽松的货币政策不仅可以提高居民的住房购买力,而且可在一定程度上起到支撑房地产价格的作用。3月份,全国70个大中城市房屋销售价格指数同比下降1.3%,但环比上涨0.2%。 在目前的货币环境中,房地产企业的资金压力也有所缓和。1-3月,房地产开发企业资金来源同比增长9.2%,其中来自银行的贷款明显上升。前三个月房地产企业来自银行贷款的资金同比增长8%,占整体资金来源的25.3%,较去年1-9月份深度调整期的19.8%上升5.5个百分点。而来自个人按揭贷款的资金同比增长13.2%,热销的形势也在为开发商的资金链"解压"。 但是,仅凭一季度的市场变化还不能得出房地产业已重新步入上升通道的结论。信贷规模急速扩张对资产价格反弹的刺激不可忽视。3月份国房景气指数再创新低,1-3月房屋新开工面积和土地购置面积双双大幅下滑,说明部分城市房地产"量价齐升"依然是"阶段性回暖";断言调整见底为时尚早。 房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关,房地产市场不可能逆周期而动。中国一季度的GDP增长率并不十分乐观,在此背景下,房价如果贸然弹升,很可能使房地产市场再度陷入观望僵局,不利于高存量的消化,更不利于行业探底回升。 事实证明,房价合理回归是住房消费复苏的基石。市场化程度高的华南地区商品房成交量率先回暖,长江三角洲和华北地区反弹较晚,幅度也相对较弱。这表明,区域回暖的进度和程度与价格回落的幅度有着明显的"正相关"关系。而一季度成交量大幅攀升,也主要是价格弹性高的刚性需求集中释放的表现。 在目前的经济形势下,商品房价格下行趋势并不会立即扭转。国家统计局公布的数据也印证了这一点。3月份,虽然部分城市的房价已经企稳,但全国70个大中城市中,房屋销售价格指数同比下降的城市达40个,环比下降的城市也达到22个。 其实,作为消费品和投资品,房产价格有涨有跌不足为奇。房地产业是国民经济的支柱产业,价格过快下跌会导致诸多经济和社会问题。美国次贷危机引发的全球金融海啸便是房价泡沫破灭的前车之鉴。 从中长期经济运行的角度看,要真正启动住房消费并带动房地产市场步入上升通道,关键是通过GDP和国民收入的增加以及城市发展推动区域价值提升,来逐渐消化高房价"透支未来"产生的泡沫。而从近期政策的角度看,则是通过透明化的货币扩张在一定程度上释放房地产泡沫。如果房价的涨幅低于货币扩张带来的经济增速,那么,房价回落、泡沫释放的压力会减小,房地产调整周期也将缩短。
