经济大环境并不乐观，从去年至今央行累计六次降息五次降准。
中国央行发布公告称，基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后，基准一年期贷款利率为4.35%，之前为4.6%；基准一年期存款利率为1.5%，之前为1.75%。
与此同时，存款准备金率下降0.5%，降至16.5%。央行“双降”举措自今天起生效。至此，下半年以来央行连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息五次降准。
央行“双降”的大背景和目的
从今年下半年的三次“双降”尤其是本次“双降”来看，目的是什么？很明显，当前宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观，央行希望通过本次“双降”的货币政策举措帮助提振中国经济，并抵补财政性存款流出带来的影响。
那么，对楼市来讲是利好吗？ 笔者观点是不能一概而论。
从短期来看，尤其是至年底这个阶段来看，央行本次“双降”是利好。
从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转。
从政策面来看，截止今年9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次降准，截止9月末，广义货币（M2）余额135.98万亿元，同比增长13.1%，高于今年12%的目标，货币政策开始走向宽松。
正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等），大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。
9月30日，央行住建部发布今年930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，10月24日，央行再度“双降”，预计上述城市楼市“银十”最后几天的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没有什么太多的悬念，至今年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。
从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。
不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在今年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。
同策咨询研究部总监张宏伟认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年三次“双降”之后，虽然市场成交量价会有所表现，“金九十银”也基本成定局，也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极对于明年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。具体来讲，有以下六大理由：
1楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
2货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，央行“双降”对2016年楼市是重大利空
今年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、上述部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次降准，此外，央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然包括本次央行“双降”在内的中国式量化宽松对年底有短期利好，但是由于需求在今年下半年的过度释放，央行“双降”等宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。
从市场基本面较好的城市（库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市）楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。
本次央行“双降”，其实对于上述基本面良好的城市来讲亦是如此，会在第四季度继续透支未来的楼市需求。笔者认为，由于央行“双降”的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时，如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
