房地产下半年或将面临“生死劫”

今年1到4月，中国各主要城市的房市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，经历了一段所谓的"小阳春"行情，很多城市不仅交易量相对去年有大幅增长，价格也悄然提升。 特别是4月份以来，这种量价齐升的态势在各大城市普遍涌现。以北京为例，4月份北京期房住宅成交量创2006年5月份以来新高；二手房价格不到一个月每平方米上涨了1千多元。　　对于这种量价齐升的表现，业界的看法基本分为三派：乐观者认为房地产调整周期已经结束，价格触底，房地产已经全面回暖；悲观者认为，前4月的表现有政策的刺激，也有降价等因素的推动，考虑到房地产价格调整依然没有到位，宏观经济的现状也不容乐观，房地产仍然走不出寒冬；而中立者的看法认为房地产的走势很难判断，还需观望。但是，超过三成的民众则认为，房价依然远远超过了居民的实际购买力，房价下跌的态势还将继续。　　判断房地产是否回暖，前4月的交易量的确是一个重要的参考值，但是否回暖，关键还要根据房地产本身的产业周期、供求状况以及宏观经济的基本面来综合判断。我不同意把前4个月房地产的回暖完全归结于开发商自导自演的闹剧的武断。应该看到，政府出台的促进房地产发展的政策，和开发商的主动降价策略，对于房地产的回暖都起到了一定的作用。但要说政策的效应使得经济萧条中的房地产如此火爆，价格直逼历史高点，并以此判断房地产全面回暖，就有点夸大其词了。　　首先，全国一线楼市供大于求的基本面并没有发生根本性的变化，1到4月份虽然销量大增，但和历史积累的空置面积比较，所谓的去库存化的过程还遥遥无期。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，消化周期最少需要13个月。再考虑到2009年大量的保障性住房的入市，这意味着，供过于求的基本状况不会改观。　　其次，就宏观经济本身而言，欧美深度衰退尚未见底，中国经济一季度虽然增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧下跌24%，CPI和PPI连续三个月双双在负数阶段运行，发电量继续下跌，就业形势依旧严峻。因此，在宏观经济尚未触底，美国房地产市场依然跌跌不休的情况下，纵有万般理由，也编不圆中国房地产市场一枝独秀的神话故事。　　第三，从房地产的价格和调整周期看，前几年的疯涨已经基本透支了未来数年的购买力，不管有多大的"刚性需求"，也难阻房地产进一步调整的客观规律。按照OECD的数据，房价周期一般是10年左右，其中6年为上升期，上升的幅度大约为40%，4年左右为下跌期，下跌的幅度为25%左右。我国的房地产市场无论就调整时间，还是价格幅度而言，都依然明显处于下降通道，所谓的"小阳春"，所谓的"回暖"最多只是政策效应中的正常反应，并不具有持续性。　　最后，应该清醒地认识到，前4个月房地产的回暖，一定程度上和国家信贷政策的宽松有很大的关系，部分资金进入了楼市已经成为不争的事实，但随着下一步国家收缩信贷，严查资金入市，则房地产所谓的"回暖"可能会遭遇"见光死"。　　随着前期政策效应的递减和信贷政策的收紧，特别是在4月份的信贷投放额和前三个月比较大幅下降的情况下，支撑楼市回暖的最后的一根稻草也许将不复存在。而各地不断曝光的假按揭和高退房率已经引起了金融监管部门的关注。5月份北京楼市交易量的大幅下滑已经预示着，在经历短暂的所谓"回暖"的快感之后，房地产在下半年将面临"生死劫"，如果对此没有清醒的认识，依然沉迷在自己编造的刚性需求的迷局中，制造所谓的"房荒"的恐慌，进行自杀式的提价，冬天就不会太远了。