【门窗幕墙网】尽管房地产市场销售额不断创造历史新高，但房企也被前所未有的焦虑感困扰着。2018年以来，持续了一年多的房地产市场调控从全国范围的限购潮逐渐演变为地方的差异化调控，因城施策、分类调控更有针对性，住房越来越回归居住属性，投资需求逐步褪去。随着“炒房”带来高利润时代的结束，房地产业正回归平稳健康发展。
在经济去杠杆的背景下，政府在进行房地产市场调控的同时，还把防范化解金融风险作为三大攻坚战之一。从2016年下半年开始，房企的融资渠道受到全面限制，如银行开发贷、公司债、私募、信托等均已收紧。在市场调控效应下，房企原先依靠杠杆融资实现跨越式大发展的模式难以为继。
慢进即是退
近期笔者在走访中发现，有些开发商为了加快资金回笼，正加紧去化。以环京楼市为例，今年以来，“北三县”、霸州、永清、固安等地盛行全款分期购房，最高可以享受85折优惠，这让一年前押注环京楼市的投资者们措手不及。
受访专家表示，为在当前的市场环境和激烈竞争中生存下来，一些房企通过加强合作取长补短、加快周转，比如通过收并购来增加土地储备、通过合作开发分担风险，抱团取暖成为当前许多房企特别是中小房企的生存之道。大型房企则努力缩减去化周期，以高周转增加规模优势。可量化说明的是，房地产市场集中度当前正快速提升，房企分化发展加速。根据中国房地产业协会等机构发布的《房地产500强测评报告》，2017年，前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%，以销售金额计算的前10强、前20强房企市场份额分别为24.05%和32.21%，分别较上年增长5.34和7.38个百分点。
具体来看，2017年，以碧桂园、万科、恒大为首的房企前三强已经步入5000亿元梯度。近年来频繁通过收并购实现扩张的融创也实现了快速发展，2017年以3620.1亿元的历史最好销售业绩，与“碧万恒”三家房企一并成为行业“新四强”。同时，2017年千亿元房企数量达到17家，龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团5家企业在2017年成功实现突破，成为千亿元俱乐部新成员。
通过房企江湖的分化发展和激烈竞争，可从晋级企业身上找到竞争取胜的密码。党的十九大报告指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在租购并举的住房制度设计下，房子回归居住属性，高质量发展成为房企生存和发展的重要抓手。
“当前，购房者对于生活品质的追求越来越强烈。这种追求不再局限于户型、景观、墙体立面等做得好，而在于真正提高房子品质和生活内涵。比如，在生活舒适度方面，人们更向往绿色人居环境，改变了‘设施叠加得越多越舒适’的观念，而是做减法，追求简约舒适和高质量。”龙湖集团副总裁宋海林表示。
除了高质量发展的新要求，房地产业的传统规则“高周转”近期也备受热议。在房地产开发过程中，按照一般的推进节奏，房企在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，其间还会展开多次讨论与评审。如此一来，从拿地到开工，短则8个月、长则1年。从近些年的趋势看，实现高周转、加快投资开发速度、把握热点城市机遇、促进盈利规模和质量的提升，正成为百强房企越来越重视的策略。“慢进即是退”成为主流房企间的默契。
例如，对于龙头房企碧桂园而言，“快”不只是口号。据相关人士介绍，碧桂园在技术支持和投资报建方面的优势是成就其高周转的武器。碧桂园SSGF工业化建造体系（以下简称“SSGF体系”）与传统建造方式不同，以装配、现浇、机电、内装等工业化为基础，以机械化生产代替手工劳动，从工法、管理、技术和材料等全面提升开发速度。在报建方面，碧桂园通过提前设计规划、与当地政府提前沟通等一系列工作前置，最大程度地加快报建审批速度，为缩短项目开发周期带来可能。
此外，在百强房企中，恒大以其标准化模式做到决策快、开发快、复制快，以速度换利润、以规模降成本，保持超高周转速率，项目拿地4~6个月即可开盘。泰禾则要求，二线城市的项目原则上6个月左右开盘、不能超过8个月，否则基本不考虑此项目。
房企排名快速提升也在一定程度上依靠高周转。2017年百强房企排名上升最快的祥生地产，在其深耕的成熟市场可做到拿地后1个月内开工、4个月开盘，首次开盘卖掉70%，8个月现金流回正；排名上升速度第二的新力地产也是典型，为了冲击千亿元房企阵营，采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。
“在开发成本越来越高的时代，‘快’成为制胜法宝。未来的房地产市场，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。”中国民生银行副行长石杰表示。事实上，多数房企奉行“唯快不破”，其背后是以高周转赢得规模优势，这在房企竞争和晋级过程中普遍存在。在当前持续调控的市场环境下，楼市已明显降温，融资渠道逐步收紧，评估一家房企未来好坏的重要指标就是销售额、土地储备和现金储备。
“规模已经成为众多房企追求的目标。有规模就有更大的聚集资源的能力，现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都在向规模房企倾斜。”安居客首席房地产分析师张波表示。
“虽然不排除一些企业，例如区域性国资委下属企业的规模虽然中等，但资金成本足够低，也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄认为，对于市场的大多数而言，通过实现高周转、驱动全国化布局做大规模，是当前房企“渡劫”的重要途径。
规模关乎“生死”
克而瑞房地产研究中心的数据显示，截至2017年年末，销售规模达千亿元的房企有17家。2018年，市场集中度有望加速提升，龙头房企优势将更加明显。预计今年房企前四强的销售总额有望达到3万亿元；前10强房企市场份额预计将达35%；前30强房企则有望占到市场的半壁江山。
从当前房地产市场的规模和房企竞争看，似乎一切“生死”都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍、不进则退。”新城控股高级副总裁欧阳捷坦言。
以高周转赢得规模效益，当房企规模足够大，利润才能做到更大。欧阳捷表示，同样是10%的行业平均利润率，100亿元规模与1000亿元规模的企业，利润绝对值相差很多。而且，这类企业在资本市场上更能获得支持，2017年股价快速上升，其策略和能力得到了充分认可。
随着房地产业集中度不断提升、房企竞争更加激烈，规模已成重要竞争力，千亿元规模被认为是未来核心房企的门槛。2018年，包括一些销售业绩在100亿~200亿元的中小房企在内，许多房企提出了千亿元目标。但在住房制度改革和房地产长效机制的作用下，中小房企如何实现弯道超车仍有待观察。
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，房地产业整合度较高，200亿元规模房企往千亿元规模发展有相当难度，原因在于以住宅销售作为高周转的模式难以为继。“党的十九大特别是中央经济工作会议后，销售型住宅会回到国计民生的行列中，市场会受到保障型产品的影响。”
欧阳捷认为，当前已经进入“钱少且贵”的货币周期。如果没有足够的资金支持，或者不能实现高周转、快回笼，房企很难弯道超车。“固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆，这样的房企其实是误判形势，会明显落后于市场。相反，踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆，这类房企能获得更快更好的发展。”欧阳捷直言。
有业内人士担忧，在长期执行严格调控措施的一二线城市，客户不断萎缩，高周转模式或难以发挥作用。如上海、南京有很多限制政策，包括强制现房销售或即便预售了房子但现金无法回笼等，使得这类城市无法实现高周转。
对此，当前一些中小房企正在探索“渡劫”之道。福晟国际执行董事、福晟国际首席财务官吴继红透露，他们将采取有别于福晟集团以并购和旧改为主的商业模式，而是通过招拍挂和对公司整体并购实现“快周转+利润”的发展路径，未来在一二线城市“做利润”，在三四线城市“走量”，进而保证高周转与利润平衡。
鱼和熊掌如何兼得
在如今的房地产行业，高周转模式几乎成为所有房企都在采用的战略。不仅是碧桂园，万科、恒大、融创等房企都通过这一方式在近几年取得了跨越式发展。
虽然多位业内人士都表达了对高周转策略的认可，但对于“速度”却解读不同。他们纷纷表示，快的基础是品质，如何预防高周转带来的“并发症”，房企需要共同研究和解决。
严跃进表示，高周转模式要警惕单纯的规模至上的思路。企业在积极进取的同时，还需避免“大跃进”，尤其是对于产品质量和品质风险的控制。“要实现高周转，项目工作不仅要前置，更要做得好。拿地之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、开发等方面，必须有一套完善、熟练的程序，否则高周转只是空谈。”
另有业内人士表示，追求规模仍是每个房企不会放弃的目标。这其中，高周转仍是最有效的利器，关键是实现高质量与高周转的融合。
那么，如何寻找两者平衡点？
碧桂园相关人士表示，碧桂园的高周转是建立在设计、报建、工期、运营等多个方面全系统支持下的提速。SSGF体系具有高品质、高速度、低能耗等优势。全部项目始终贯彻新工艺、新体系的建造理念，在大大超出行业建设速度的水平上，全面提升产品质量。“加强高周转只是对拿地的前端规划设计和动工环节压缩时间，后续的工程质量仍会严格把关。从开盘到交付，有既定的程序和制度，产品质量有足够的保障。”该人士透露。
事实上，当企业发展壮大后，必须建立一整套保证所有产品都能品质如一的、流水线一般的系统。长期以来，碧桂园董事局主席杨国强都致力于打造这样一套系统。近年来，碧桂园无论内部战略还是组织、产品、区域布局，都在不断发生战略调整，业绩持续攀升也显然得益于此。特别是SSGF体系，通过分级标准化设计、模具空中化装配、全穿插施工管理和现场一体化装修等技术，使项目主体建造与装修工程分楼层同步推进，同时产品更加绿色节能、安全性能更高、防渗漏效果更好，最终实现速度与质量的“双提升”。
说到品质，人们总会联想起德国近乎苛刻的、将产品做到极致的工匠精神。在德国人眼中，技术、工作本身的意义甚至高于经济利益。正是因为拥有技术过硬的工人，才会有过硬的产品。因此，仅有一套科学的精益生产系统还不够。系统由人执行，必须在每个员工的心中真正建立起“工匠”信仰，才可基业长青。
