【门窗幕墙网】“融资难、融资贵是行业发展趋势。”这是房地产企业近一年多以来的“共识”。在调控常态化的市场环境下，有安全意识的开发商，已经将“去杠杆、降负债”排在壮大规模前，升级为企业发展的第一要务。
据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，截至2017年底，A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%；资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总资产与总负债上升规模相当，房企整体杠杆率变化相对不大，但据记者观察，仍然存在着个别房企负债率偏高的情况。
房企高杠杆运营一直被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也纷纷喊出了“降负债”的战略口号，因为其背后，是杠杆率越高融资越难的窘境。
一般来说，资产负债率是衡量一家企业财务安全的指标之一。但对房地产行业来讲，情况较为特殊，未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法，统计资产负债率时，都不将预收账款作为资产计算在内。所以，相对来说，剔除预收账款后的资产负债率更能反映一家上市房企的真实负债水平。
以A股136家上市房企资产负债情况为例，记者根据统计数据获悉，截至2017年年底，资产负债率大于80%的房企占26%，在70%-80%之间的占比为24%。然而，剔除预收账款后，资产负债率超过80%的房企有22家，占比为16%；剔除预收账款后，资产负债率在70%—80%之间的房企有30家，占比为22%。
不难看出，一家房企资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率虽然一般为正向关系，但鉴于企业资产结构和销售能力的变化，也可能出现较大差异。
以近年来不断进行战略调整的绿城中国为例，2015年-2017年，绿城中国的资产负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%，资产负债率一直处于上升趋势。但剔除掉预收账款之后，绿城中国的负债率则是有下降趋势的，2016年为54.2%，2017年为52.2%。
另外，按照在港上市的内房股会计口径来看，2017年，绿城中国净负债率达到46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管与?记者交流时曾表示，房地产行业整体杠杆率确实偏高，但净负债率控制在60%左右的企业一般比较舒服，一方面企业资金充足，具备灵活的扩张能力，可以给股东更多回报；另一方面，这意味着在企业财务结构中，长期贷款比例较高，且有相应充足的抵押物，资金链相对安全。
而对于净负债率超过200%的房企来说，降负债则是目前的头等大事，因为杠杆率不降低，意味着在资本市场再难以找到钱，更难融到便宜的钱，甚至关乎生死。
房企融资成本持续走高
在资金越来越紧张的背景下，房企的融资成本在不断上升。
记者获悉，融创近期发行了一款私募产品，拟募资5.5亿元，期限18个月，预计收益为9.5%至11.4%。其中，投资100万元（含）至300万元，收益率为9.5%；300万元（含）至5000万元，收益率10%；大于5000万元（含）收益率11.4%。相对于融创2017年发行的信托产品，今年发行的信托产品利率提高了2到3个百分点。进入2018年以来，融创通过发行信托产品拟募集的资金至少在47亿元。
有参与发行信托产品的人士告诉记者，事实上，回报率在8%到10%的产品是最终到客户手中的价格，但对于发行方来说，要加上管理费、销售费用等等，各方面的综合在一起，地产商的融资成本至少在13%以上。
“现在拿钱越来越不容易，内部都在要求把回款放在第一位，能卖的项目尽快卖掉。”有大型房企负责融资的人士对记者说，“13%现在是行业内一个基本融资成本，甚至还有18%、19%更高的，现在有钱能拿的就拿，下半年的资金只会更紧，不会松的。”
另外有开发商称，去年融资的成本在8%至9%，但今年融资的成本已经涨到13%了，内部概算的收益率在20%左右。
从信托产品来看，恒大近期发行的信托产品收益率较2017年也有上升。2018年至今，恒大拟通过信托渠道募集的资金至少53亿元。
恒大近期发售的一款信托产品拟募资2亿元，产品期限18个月，预计收益在7.3%至8.4%，认购门槛在100万元（含）起。产品风控以中国恒大、凯尚健康和广州凯隆提供连带责任保证、项目公司全部股权质押、相应的目标地块土地使用权第一顺位抵押，该项目位于江苏省南京市。
作为资金密集型行业，地产上的融资途径基本包括股权融资、银行贷款、境内发行公司债券、境外发债、非标融资等等。
然而，在金融去杠杆以及监管趋严的大环境下，房企的融资渠道越来越少。
记者此前获悉，目前一家闽系大型房企在福建省福州市的项目想要从当地银行贷款融资，但由于信用评级及财务状况过不了银行审核，已经被当地两家银行拒绝。
此外，房企主要融资渠道之一的公司债近期也频繁遭遇挫折，被上海证券交易所和深圳证券交易所中止审查。
5月份以来，碧桂园200亿元（其中150亿元用于长租公寓建设）、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划均被中止审查。
