【门窗幕墙网】“市场观望情绪逐渐增强，有些购房者在等待房地产税的出台。”近日，北京的一位二手房中介从业人员对《中国建设报·中国房地产》说道。
根据诸葛找房7月北京二手房市场月报，7月17日后北京降价房源增多。就在前一天，7月16日召开的国新办发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇在介绍2018年上半年国民经济运行情况时表示，国家将加快推进房地产税。
二手房市场作为整个房地产市场的风向标预示着行业的变化趋势。根据贝壳研究院、我爱我家集团研究院等提供的数据，上半年北京二手房市场回温，6月、7月开始回落，7月量跌价稳。
“7月，多次带客户看完房源后就没有下文了，我的成交量为零。”一位中介从业人员不无担忧地说，二手房市场热度在逐渐降低。
同时，也有专家预测，今年下半年，北京二手房市场将遇冷。
量跌价稳两居室受热捧
在结束上半年的回温态势后，北京二手房市场在6月、7月网签量连续下降。据我爱我家集团研究院统计，7月，北京全市二手住宅共网签14826套、降幅达12%、环比下降6.3%。数据显示，6月、7月，北京二手住宅网签量出现两连跌，目前整体保持在1.5万套上下的交易规模。从链家实时的成交数据来看，7月北京二手房市场的成交绝对水平是2018年以来除2月外的最低值。
然而，由于区域间涨跌互现，二手房市场价格走势相对平稳，表现为在小范围内来回波动。贝壳研究院的数据显示，7月，北京二手房成交均价为62740元/平方米、环比上涨0.6%，与去年同期水平基本相当，买卖双方成交周期依旧在高位保持。在二手房交易价格环比涨跌上，东城、朝阳、丰台等6个区7月的价格环比6月下跌，西城、海淀、石景山等7个区的价格环比上涨，最终形成7月全市价格小幅波动。
从二手房区域来看，朝阳区依旧是购房者的关注重点。根据诸葛找房月报，7月，在小区挂牌量排名前十位的小区中，5个小区位于朝阳区、2个小区位于昌平区。与此同时，房天下数据研究院的全网监测数据显示，朝阳区占据7月北京二手房各区县搜索排行榜榜首，占比为26.15%。海淀区、昌平区分别位列第二名、第三名，占比分别为19.63%、8.10%。
我爱我家集团研究院的数据同样显示，在交易量上，朝阳区仍是北京二手房交易的主力区域，7月占全市的24.5%。海淀、丰台、昌平、房山、西城等区也有较大的交易占比。石景山、门头沟等区的交易量则相对较少。
在房源类型上，挂牌房源与成交房源依旧以两居室为主，说明小户型的市场热度以及刚需市场的稳定性。在诸葛找房月报中，从二手房挂牌房源居室分布来看，两居室占比最多、有44%，其次为三居室、占比29%。房天下数据研究中心指出，以刚需为主要需求群体的两居室依旧是最受关注的户型，搜索占比高达39.53%。两居室的市场成交占54.1%，环比6月增加0.4个百分点。
我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，随着调控政策趋严，当前北京二手房市场需求仍以刚需和改善为主，“炒房”空间已经很小。即使未来政策趋严，能压缩的“炒房”空间也不大。
市场预期降低政策影响买卖双方
“刚需是否入市最重要的还是看其自身需求。”胡景晖对《中国建设报·中国房地产》表示，春节后，大批自住型需求集中入市，导致北京4月、5月二手房网签量上升较快，5月创下“317调控”后的新高。需求集中释放后，市场需求的释放节奏开始放缓，表现在6月、7月的交易量开始下滑，房价小幅上下波动，但市场整体平稳。同时，他认为，北京多家银行进一步提高首套房贷利率，对刚需产生了一定影响，减少了市场需求。
不同于严格监管下的新房市场，二手房市场更多地受到买卖房双方市场预期的影响。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，调控以来北京二手房市场处于低温状态。尽管今年一季度有所复苏，但主要是低总价刚需进场，复苏乏力。低迷的市场表现影响了买卖双方的市场预期。
二手房市场的变化体现出买卖双方对市场的心理博弈。从挂牌价和成交价对比看出，业主预期与成交额有较大差距。“有的客户看中置换的新房项目后，为尽快出手二手房换取购房资金而选择低价成交。买方市场则越来越趋于理性。从看房次数与频率的增加便可看出，购房者不急于入手二手房，会综合考虑市场价值、区位影响、购买力等因素。”一位中介从业者告诉《中国建设报·中国房地产》。
许小乐认为，买卖双方的预期是相互传导的。从微观层面看，带看量的下降、带看成交率的降低、成交周期的拉长表明需求不旺，导致部分着急卖房的业主下调报价，这又使购房者观望情绪进一步加深。
除了“房住不炒”外，北京市出台的限贷加价等政策对市场的购买力产生了一定影响，金融政策的变化使市场资金流动性降低，未来市场的变化也面临着更多的不确定性。也正因此，很多客户处于观望状态，期待北京二手房价格有所降低。
调控不动摇市场或进一步降温
在政策频出的下半年，北京二手房市场是回温还是回落？许小乐认为，从贝壳研究院监测的市场先行指标看，新增带看量、新增挂牌量都呈现下行态势，预计下半年北京二手房市场表现将弱于上半年。此外，政策对买卖双方的市场预期会产生同步影响。在信贷政策的紧缩下，市场需求端会因购买力受限而陷入观望状态，供给端则因受制于换房链条也同步减少。
许小乐表示，目前，北京二手房市场换房联动效应的反向作用正在初步显现，主要表现在以小换大受到制约、以旧换新受到制约和以二手房换新房受阻三个方面。这也进一步降低了市场预期，使得联动效应反向作用凸显。换房需求的减少会导致市场降温。
对于联动机制，胡景晖表示，就北京而言，下半年入市的政策性房源对二手房市场会有影响，但影响不大。政策性房源会消化一定的二手房市场需求，但北京的新房和二手房市场已经出现分化。包括政策性房源在内的新房大多在五环以外、位于远郊区县，二手房则集中在城六区、五环以内，二者之间的影响不大。以目前北京楼市的存量化程度而言，新房、二手房之间的相关性正在逐步减小。
“过去，北京二手房交易都是两年增长、一年下降的三年周期循环。2017年是北京二手房市场大跌的一年，成交仅13万多套。今年上半年，北京二手房的成交量是7万多套，预计下半年的成交量将会达10万套。”胡景晖说。但是，对政策的预判也是影响市场预期的重要因素之一，其中最为社会关注的就是房地产税。他认为，房地产税一旦出台，对二手房市场产生冲击的概率很大。税收会增加市场供给、加速多余房产的流通，进而产生量增价跌现象。
