【门窗幕墙网】2018年上半年，三四线城市成交依然持续火热，成交占比继续上升。但从上半年热点城市实地调研情况看，项目成交又呈现冰火两重天的局面——有些项目开盘“日光”，有些则略显冷清。
在相同的市场外部环境下，为何境况如此不同？通过整理和总结热点三四线城市上半年销冠项目的产品特点，可进一步探究行业“模子”如何炼成。
成交以三房、四房为主
三四线城市这一波上涨催生了投资与改善兼有的需求，成交户型多为三房、四房的中高端和改善型住宅。这是因为三四线项目价格相对较低，购房客群对于总价感知不甚强烈，而是更追求居住空间的舒适度，因此趋于购买三房、四房产品。
据CRIC（克而瑞地产研究）统计：上半年26个三四线典型城市的三房、四房产品成交占比高达72%；其中，三房套型占51.6%，四房套型占21.4%。
分城市看，八成城市销冠项目三房、四房套型占比超七成。湖州、绍兴等城市销冠项目呈现四房套型占绝对优势的趋势，可见消费者对改善型产品的要求日臻高端化，舒适、安逸渐成标配。
销冠项目超过九成为毛坯房，一方面由于三四线城市购房者多为改善型或兼顾投资性群体，并不急于入驻新房；另一方面，毛坯房相对价格便宜，装修成本可控。
但也有例外。对购房者来说，高性价比的房子永远是销冠的根基。以无锡销冠项目西溪碧桂园为例，其上半年成交均价约9407元/平方米。同处于惠山区、在销量榜排在前列的项目实地玫瑰庄园，尽管成交价只有8000元/平方米，但由于是毛坯房，更多消费者选择了性价比更高、带有精装修配套的西溪碧桂园。
新区规划利好预期
近年来，三四线城市加大了新区建设力度，配套设施日臻完善。房企对其后市预期相应提升，并逐渐加大了其土储比重。通过对26个三四线城市销冠项目地理位置分析，可发现绝大多数项目都位于新区非核心位置的热点板块。
究其原因，一方面因为新区规划配套比较完善、环境优美，项目周边或有河流、公园，或是靠海。比较而言，老城区环境较差，使客户购买心理发生倾斜。另一方面，由于新区非核心区域房价较老城区新房、新区核心位置新房均存在优势，升值潜力大。以惠州上半年销冠项目碧桂园翡翠山为例，由于毗邻深圳龙岗，加之粤港澳大湾区规划带来重大利好，其升值空间可期。总体来看，购房群体会综合配套、环境与价格等方面因素考虑，并最终做出理性决定。
品牌房企成宠儿
从26个三四线城市销冠项目的案名可以看出，品牌房企“扎堆”，尤其以碧桂园最为明显，其词频达9次，占销冠项目总数1/3。事实上，这与房企布局策略关联极大。由于碧桂园极其看中长三角及珠三角的三四线城市，在这些区域土地储备较为充足，加之其进入三四线城市相对较早、行业知名度较高，市场占有率稳居榜首。另外，中南、龙光、中海、中梁、融创、万科、新城等知名房企表现不俗，部分楼盘一开即磬。
品牌房企之所以能成为销冠“宠儿”，与三四线城市居民的消费特点也有很大关联。由于这些地区居民大多生活安逸，无大型消费支出，且储蓄习惯良好、购买力较强，尤其是台州、绍兴等民营企业集聚的江浙地区，一次性付款客户较多。同时，购房人群中，亲朋好友之间存在联动心理，争相购买品牌房企的产品成为潮流，更是侧面助推了销量增长。
总体来看，伴随着三四线城市房价上涨，购房者加快了“上车”速度。客户在甄别产品时，则越发青睐改善型和中高端产品——既考虑区位交通配套，也考虑房企品牌；要评估品质、配套与升值潜力，更要结合品牌力，综合选择性价比更高的项目。
面对越来越有想法的购房者，房企若想让项目成为城市“领头羊”，势必要在拿地的同时，更多考虑打造产品实力。只有各方面都处于较高水平，才有机会圆三四线市场的“销冠之梦”。
