谨防房地产过热的挤出效应（1）

今年3月以来的楼市"小阳春"正快速演变为"盛夏"的火热。公开数据显示，今年1~5月全国商品房销售增速达25%以上，北京、上海、深圳等一线城市的房价也随着成交量的持续增长而快速攀升。 随之而来的则是，一些开发商通过捂盘、雇人排队买房等手段进一步制造热销局面，在提高房价的同时诱使更多的资金进入楼市。　　房地产的快速复苏对当前经济的发展无疑是有利的，但楼市过热带来的资产泡沫加剧、内需增长受到抑制等长期性隐忧，更需加以关注。　　楼市从复苏到火爆的动力　　刚性需求的释放是此轮楼市复苏的最初动力。从3、4月各地的楼市成交数据来看，刚性需求释放是其主要动力。明显的特征是低价房、小户型、二手房受追捧，购房主力是因婚姻等因素需要买房的首次置业者，是2007年末以来积累的刚性需求的集中释放。　　随后，各路资金的涌入不断给楼市加热。从5、6月一二线城市的楼市成交数据看，中高端商品房量价齐升，豪宅、别墅升温。首先，一些实体产业领域的资金基于对通胀的担忧"闯入"楼市避险；其次，投资性购房的比重明显上升，住房改善性需求的提前透支相当明显；同时，有迹象显示，银行信贷资金进入楼市的门槛被过度降低，譬如，深圳重现一成首付购房。　　从积极面看，房地产快速复苏的溢出效果不言而喻。成交量的快速回升，加快了开发商的资金回笼，缓解了不少开发商资金链紧张的局面，从而避免了去年业界曾预期的"开发商将大批破产"的局面；楼市复苏对上下游产业如钢材、水泥、家居装潢等方面也有一定拉动作用；这波楼市行情对地方政府财政增收也有着正面意义。去年以来，不少地方出现财政收入快速下降的现象，而土地一级市场的重新活跃缓解了这一局面，为地方政府加大基础设施投资和完善社会保障等提供了更有力的保障。　　楼市"亢奋"的六个挤出效应　　但是，笔者以为，房地产市场的"亢奋"，特别是房价快速上涨带来的各种长期隐忧，更应引起各方高度重视。楼市"亢奋"带来的挤出效应或许远远高于其产生的溢出效应，具体表现在以下六个方面：　　一、房地产业的高利润促使许多企业将大量资本投入其中，从而延缓了企业的技术更新和研发，长期而言降低了中国企业的市场竞争力。前些年我国经济高速增长，社会平均利润率在8%左右，而房地产业的平均利润率可以达到30%，就连著名家电企业海尔、海信等也经不起高利润的诱惑进入房地产业。2008年全国房地产企业总数达到5万多家。房地产业成为国民经济支柱产业。但是，目前我国仍处于工业化中期，处于通过技术创新推进产业升级的关键阶段，如果实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，那么实际上是在抽实体产业之血，将影响到国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代，可能导致"一业兴而百业衰"的不利局面。前些年有人说"房地产绑架了中国经济"，最近有人说"房地产是中国经济的春药"，这些话虽有偏颇，但有助于我们警惕一个趋势，那就是由于房地产业消耗了过多社会养分，最后会造成"富氧化"的蓝藻悲剧。　　二、房价虚高、投资性购房过多，将抑制居民的其他>其他>其他消费。一些学者认为，房地产价格的上涨将通过"财富效应"刺激消费，但美国次贷危机的教训已经说明，那种通过房价上升从银行贷取部分现金支持当期消费的模式是不可持续的，"资产依赖型的负债消费"其实是透支未来的消费。特别是在我国，居民对商品房的需求有相当一部分是低利率环境和其他投资工具缺乏而催生出的变相储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将继续上升，许多家庭抑制其他消费，以支付数额越来越高的首付款和月供款，这明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。也就是说，房地产的高价格是以绝大多数购房者（家庭）削减其他消费为隐性代价的。从开发商到一些政府官员，似乎已经习惯了"涨价等于繁荣"的思维，这不仅是错误的，也是危险的。尤其在中国的外部需求持续萎缩的情况下，房价虚高无疑不利于我国内部消费需求的启动。不少人一谈到中国的内需不足，就归咎于社会保障不健全，其实，目前我国最具消费实力、人数最多的中间收入者阶层，恰恰是房贷压力最大的阶层，他们眼前最直接的压力并非社保，而是高房价和还贷负担。　　三、房价虚高将抑制我国的城市化进程。根据麦肯锡公司的研究报告，中国的城市人口将从2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，到2030年将有10亿人居住在城市。到2025年，中国将拥有219个百万人口城市。这一"迎接十亿城市大军"的城市化运动，很可能是中国今后经济发展的一大动力和最重要的潜力。而虚高的房价将使得城市化的门槛大为提高，并使得到城市工作的农民工，在为工业化和城市化发展贡献青春后，最终因为无力置业，感到无法容身和被接纳，而不得不回到农村去。目前，过高的房价已经让城市里很多中低收入家庭不堪重负。一些籍贯不在一线城市的大学毕业生，工作几年后，感到在一线城市买房无望，生活的幸福感低，出现了回流到籍贯所在城市的现象。他们尚且如此，更何况农民工。笔者以为，中国要加快城市化发展，从根本上解决"三农"问题，一个很重要的前提就是要防止城市房价的过快上涨。否则，很可能出现房价不断升高而城市化水平却升不高的情况。　　四、房地产业的过度繁荣不利于开发商自生能力的培育和提高产业发展水平。中国有经济学家认为，比较优势和企业自生能力是中国改革30年成功的秘诀所在。企业自生能力是指在一个开放、竞争的市场中，一家企业不需要外在扶持、保护，就可以在市场上获得可接受的预期利润率，因为它在开放、竞争的环境中做了最好的选择。但是，如果房子太容易卖了，只要弄到一块土地就可以"坐地生财"，开发商就不会感受到来自市场的压力，就不会努力提高管理能力和产品品质。"萝卜快了不洗泥"的现象在我国房地产业普遍存在。　　五、房地产商的高利润往往和他们在土地、规划、报建、信贷等环节中的"黑箱操作"有关，例如红线放一放、容积率松一松，就能获得更多暴利，这使得房地产业往往成为滋生官员腐败的温床。"有公章之处，就有滋生灰色成本的可能"。无论是土地一级市场，还是房地产开发过程中的融资、销售等环节，均涉及到大量审批事项，这给部分官员、机构以寻租的机会。最近几年因贪污腐败落马的高级官员中，多数与房地产有关。　　六、房地产业的"财富神话"让人们淡漠了劳动致富的优良传统，滋生了投机的浮躁之气。劳动致富是中华民族的传统美德，也是众多创业者、劳动者的基本价值观，我国当前仍处于社会主义初级阶段，在遭遇国际金融危机冲击的情况下，艰苦奋斗尤为必要。但是，各种"买房暴富"的故事正在销蚀这些优良传统，越来越多的人特别是年轻人，把买房作为发家致富的重要手段。急功近利、短期行为、唯利是图，已经侵蚀了不少人的择业观、择偶观、价值观。