开发商“抢地” 局部过热还是全面反转

近来，北京、上海、重庆、武汉等大城市土地市场打破了盘桓一年多的低迷气氛，呈现"爆发式回暖"。进入６月，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出１７．４亿元，继而朝阳区奥运村乡地块又以１９．６亿元的高成交价拍出。有数据显示，６月２５日、２６日两天，北京就成交了１２块地，成交总金额近６７亿元。６月３０日，北京"广渠门１５号地"引来了万科、ＳＯＨＯ中国、远洋、保利、方兴、金融街、中信、首开、华润、金融街、安联等诸多实力地产企业，在经过９７轮激烈竞价，最终以４０．６亿元的价格被方兴地产收入囊中，更创下２００９年土地市场公开供地单宗地块成交价的新高。全国土地市场是否已由"地段性"回暖转向全面复苏？ 在整个经济大环境尚未显现明显转暖的情况下，土地市场的反转速度之快让人们始料不及。很显然，多重因素促成了房地产企业在最近一段时间拿地的高潮：除了开发商去年因市场低迷，资金紧缺处于土地的"饥饿"状态外，最为关键的是宽松的货币政策使开发商紧绷的资金链得以放松。国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从３５％调低至２０％，２００８年下半年以来的地产税收优惠政策，令开发商资金运作余地增大；同时，金融系统新增贷款房地产业占了最大的一块，银根的放松使市场上资金充沛。此外，地产企业上市公司通过多种渠道开源也颇有成效，有报道称，前５月除在香港上市的内地地产企业之外，Ａ股地产上市公司计划通过增发募集资金的规模也已超过２００亿元，而公司债券融资计划募集资金合计也高达１１０亿元。加之，今年前５个月各大城市楼市回暖，全国商品房销售额１１３８９亿元，同比增长４５．３％，开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。 有人认为，房地产的回暖已成定局。但由于当前货币释放量巨大，不少业内人士对经济回升时是否伴随通货膨胀也备加关注。有观点认为，通货膨胀的预期促使了开发商以资金换土地，以保值增值，同时为后市发力增加筹码。那么，如果宽松的政策持续平稳，土地市场有效需求将继续扩大。然而，金融危机带来的不确定因素依然存在，建立在消费者收入和房地产市场真实需求基础上的主要因素并不稳健，大城市的优良地块与大企业的迫切需求形成契合，是目前土地市场的显著特征，这决定了目前还不足以判断此轮土地市场回暖是全面性的。 经济学家谢国忠日前指出，流动性是使市场再次疯狂的燃料。根据摩根士丹利的统计，在今年４－５月的１０周内流入新兴市场基金的资金达到２１０亿美元 这已经达到令人眩目的２００７年总流入额的一半。当资产价格随着ＣＰＩ膨胀之后快速上涨，央行们又必须减少流动性，这将击垮资产市场的泡沫盛宴。谢国忠同时提醒人们，很多人争辩说通货膨胀不会发生在一个萧条的经济周期中，但是事实上通胀曾经是经济增长缓慢的２０世纪７０年代所面临的重要问题之一。他认为，现在的盛宴注定了是短命的，明年，通胀预期将变得明显，那可能会导致利率上调。虽然央行们很可能不愿意上调利率，但公债利息的走高将最终迫使它们这么做，但是它们绝不可能足够快速地上调利率以切断通胀产生的动力。滞胀将最终接管一切。 日前，国土资源部方面也提醒人们要冷静分析。据国土资源部的数据，从２００６年到２００８年，全国至少有３．３亿平方米已购置土地尚未被开发，市场存量还有待于消化。因此，面对当前形势，国土资源部对土地供应将掌控节奏。 土地出让的终极目的，是要在两三年之后，在房地产市场上把房子卖出去。如果上半年房地产市场存在由刚性需求转化为投资性需求的过程，那么在金融危机的影响持续、不确定因素较多的情况下，如果楼市投资需求出现较大波动，这些土地会不会又"砸在"开发企业手里？如果说像万科等大企业基于其规模和发展战略，在土地储备较多的情况下，现在大力买地是理性的，但其他>其他>其他规模小的企业也试图"抄底"土地市场的话，势必会存在风险。如果在地产行业营造的回暖氛围中，开发企业大规模购入土地，而在经济尚全面回暖的局势中被迫闲置，土地管理部门为稳定土地市场供需，打击开发商囤地，清理闲置土地，势必使这些企业付出高额的行政成本。而就在２日，国土资源部已经下文，重点清理全国批而未用的土地，对供地率未明显提高地区暂停建设用地审批。这些政策信号当引起开发企业的注意。全国土地市场由"地段性"回暖转向全面复苏结论或许尚早。