地产无恙  四季度房价可能再创新高

中国经济复苏的脚步声似乎越来越清晰，人们已经不再担心由于需求萎缩带来的通缩压力，大家的预期似乎已经转向信贷膨胀带来的通胀。 　　房地产会不会在未来的通胀中再次爆发，在自身泡沫累积中带领中国经济共享繁华？这关系到行情的存续问题，也是我关心的核心问题，当然大家也非常关心。 　　房地产是反弹中坚 　　我在中级反弹的论述中指出，由于刚性需求的存在和去库存化后的成本的回落，在经济反转前，必然有一个由此带来的中级反弹。房地产无疑是此轮反弹的中坚力量，这是由其在中国经济的内需和投资组成中的地位所决定的。 　　我同时强调指出，在反弹和反转的过渡中，存在一个二次探底的过程。那么，在这个时点，即我前期判断的中级反弹预期行将结束时，此轮房地产反弹，未来将会以怎样的方式来演进，反弹还能持续多久？会不会在信贷的高速增长中升腾起一个房地产泡沫？ 如果未来存在这样一个泡沫，它会以怎样的方式来释放？是以一种惨烈的快速爆破的方式，还是以一个渐进的时间换空间的方式？这一次，我们的房地产市场发展会不会和别人走过的路不一样？ 　　房地产的双面性 　　在目前这样的一个经济增长模式的过渡期间，未来很可能会出现经济增长的动荡期，即投资拉动和通胀形影相随，每次经济增长的盛宴将在通胀和资产泡沫的哀乐中终结。 　　经过这样的阵痛，新的更有生命力的产业和企业将会迅速的成长起来，成为新的主导产业，引导中国经济走向成熟，步入经济发展的新阶段。 　　我判断，中国房地产市场和日本当年发展路径不同，不太可能保持温和向上的趋势，而可能走韩国的路子，即温和向下。因为中国目前不再可能重复日本当年外需持续复苏的景象，而更类似于韩国靠投资拉动内需。在这个投资拉动内需的初期，目前看只有地产板块能够胜任，中国城市化也在继续的演进过程之中。但是从中期来看，由于中国中产阶级的缺位，不具有持久的核心竞争力。事实上，地产作为经济引擎，一般都只出现在工业化的后期。 　　所以，我认为地产有持续向好的动能，但可能会再次出现调整。 　　中国房地产的短期发展路径可能 　　短期内(一年之内)，大家主要关心两个问题，一者，房地产会不会产生全国性的大泡沫； 二者，存不存在二次探底的可能。 　　一季度，中国的房地产历经一年的调整后，房价完成了第一次触底。2月份开始的成交量回升，主要是在一系列的房地产新政实施后，刚性需求的释放。而在二季度开始后，成交量不断创出历史的新高， 二季度的成交天量，是刚性需求和投资性需求共同爆发的结果。 　　那么从三季度开始的一年内，未来房地产的演绎路径会怎样呢？ 　　我这样认为，在二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，在流动性仍然宽松的环境下，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的实际货币需求的增速将下降，从而储蓄增速迅速下降，房地产投资性需求继续扩大，投资性需求的爆发带来的后果是房价的继续上升，三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下，仍然有继续维持高位成交的希望。同时，由于去年的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商的拿地热情很可能会全面的迸发。 　　而在进入10月以后的四季度，很多楼盘的房价可能已经又创出了历史的新高。那么，这个新高的幅度会有多大？这取决于投资性需求的强度。当前的中国不同于当年日本的是采取激进的货币政策，本轮反弹后续高度和持续度很大程度上将取决于投资性需求强弱。 　　从刚性需求的购买力来说，现在的房价是没有什么继续上涨的空间可言。而支持此轮投资性需求的主导因素就是低利率下宽松的货币政策和2008年累积下来的储蓄增长。但在四季度居民储蓄增速可能将达到一个新的低点。成交量的回落是必然的。 　　四季度开始后，房地产的供给也将再次达到了一个新的高潮，新的预售楼盘将大量涌现，新开工面积的增幅也达到了一个反弹的高点，在成交量的回落下，存货上升的压力再次降临。 　　同时，地方保障性住房也将大量入市。并且，在四季度，大宗商品价格很可能也再次达到一个历史的高位，输入性通胀的压力将再次凸现。所以从供需的角度，都不支持短期出现大的全国性的房地产泡沫。