【门窗幕墙网】10月份，楼市急剧下滑，70个城市有64个城市的二手房价格下跌，有52个新房价格下跌，到底发生了什么？我们很疑惑。
因为，今年上半年，全国房地产市场仍旧比较稳定，包括土地出让、新开工、商品房销售、70城房价指数、竣工等都比较稳健。但近两个月，行业全链条急速下行，到底是什么原因引起的呢？
行业巨变要从行业主体找原因。我认为，主要是开发商的融资模式发生了根本变化，导致行为异化，反馈至金融机构、购房者层面后，对地产的风险偏好改变，资金供给和购房需求的信心、信任度均明显下行，并传导到土地市场、新开工、销售、竣工等，形成了全链条加速下滑的局面。
具体来说，金融审慎政策落地实施，三道红线、贷款集中度、自有资金拿地、信托“两压一降”等，最大的效果就是，把开发商通过少量自有资金撬动最大杠杆的金融化、泡沫化运作逻辑打掉了。过去，开发商拿地的自有资金很少，基本靠私募、信托等前融来拿地。获得施工证以后，开发贷进来以后，前融退出。这种模式下，开发商自有资金的回报率很高。
前融被掐住了，开发商整个杠杆运作就转不动了。加上后端商品房销售因贷款限制、调控政策而下降，回款周期拉长，本已紧张的资金链处于紧绷状态。于是，不得不大力度打折促销（住宅8折、非住宅5折很普遍）、挪用预售资金、拖欠供应商货款等，但这些损害民生的行为受到抵制，比如项目停工、预售资金监管加强、购房者对开发商的新房不信任，开发商债务只能选择违约。由于很多民企的经营逻辑一致，前期杠杠加的猛的房企纷纷违约，加剧市场预期悲观。银行为保护债权，开始抽贷、到期贷款不续贷；购房者觉得开发商不靠谱，买房的信心下降。这些行为进一步加剧了开发商资金链紧张的局面，导致了从土地出让、新开工，再到销售和竣工的连环下行、加速下滑。
福兮祸所依,祸兮福所倚,高杠杆运作、通过前融来撬动巨额资产，这是房企过去冲规模、快周转的利器，也是获得超额回报的命门。房地产金融宏观审慎落地后，前融被掐断了，就意味着从源头将开发商运营的整个逻辑颠覆了，这是房地产市场急剧降温的根本原因。
