我们国家房地产的需求属性已经发生了重大的变化，为什么呢?因为房地产已经不单具有居住的功能，部分变成了投机的功能。现在一个最大的问题就是，部分人买房子，像买股票一样买。
2009年，温家宝总理非常郑重地说，这一年是中国经济最困难的一年，所以中央投入了4万亿元，加上各省市追加的投资18万亿元，但实际上执行的投资是12万亿元，当年我们保持了8%的GDP增长。但是到了2010年，因为2009年资产泡沫已经达到了一个空前的地步，温家宝又对全国讲，今年是中国经济最复杂的一年。中央不能再搞投资，否则资产泡沫会达到空前的高度。出口方面，2010年受到了非常大的制约。在通货膨胀情况下，老百姓也不敢进行消费。
到了今年，全国人民对温家宝总理的讲话翘首以待。一般在开春第一次讲话，温家宝总理就会说今年是什么年，但是到了3月份全国人大开会的时候，温家宝没有说这句话。今年是什么年?他没有公开说，在内部说了：今年是中国经济最不确定的一年。
为什么是最不确定的一年?今年的国际形势这么复杂，中东局势不稳定，油价涨幅太大。日本的地震并不害怕，但是日本的核扩散却非常危险。到今天我们也不敢讲日本的核扩散问题得到了有效的解决。如果这个问题再严重下去，东京不保，这么大的一个国际经济中心对全球的震荡很大。
美国高盛的一份报告说，油价还要涨，如果不出意外，油价第一步要涨到200美元一桶。美国摩根士丹利又说，200美元可能是一个中间数，油价有可能会继续涨到300美元一桶。大家想一想这是一个什么状况。因为我们知道，沙特阿拉伯的形势又出现重大的问题。如果中东所有的国家出现问题，油真的出了问题。
中国大陆房价与香港、日本相似
实际上，中国经济是从2002年开始快速增长的，我们的财富增长也是从2002开始的。如果2002年砸锅卖铁买了房子，2006年把所有的房子放在银行里抵押，再去买股票，到了2008年资产就会爆增50倍到100倍，这绝对不是危言耸听。因为每个国家的财富的集聚发酵只有一次，就是其货币升值而导致财富集聚发酵。2002年，深圳的楼价平均只有3000元/平方米，到了2008年，短短6年，已经冲到了25000元/平方米。谁有这个能力把楼价拉得这么高?国际热钱!我们知道，股市也从2005年的980多点在非常短的时间直接冲到6124点。这需要大量的资金，谁有这么多资金?国际热钱!
中国人在富裕的时候就不知道买什么好。但是有一个最坏的毛病：哪一个贵就买哪一个。外国人是买便宜的，我们中国人是买贵的，越贵越买。上世纪90年代，中国的出口越来越大，但是美元在高倍，资产在低倍。当时一桶油就等于10美元，现在一桶油等于108美元。在一桶油等于10美元的时候，美国人把美元卖掉去买油，一共储备了170天的油，也就是油价变动170天美国不受影响。日本人买什么呢?日本人也买油，把高倍的美元卖掉，去买低倍的油。在一桶油10美元的时候，我们国家大量出口油。我们只储备了7天的油，就拼命地把油卖掉去买高倍的美元。大家知道，很快就发生了变化：油价暴涨了14倍，曾经达到140美元一桶，美元跌了三分之一。
美国开始还给中国美元，后来连美元都不给了，就给中国记一笔账。中国也不需要美元，怎么办?我们就把东西卖给美国，买美国的国债，美国给中国记债：10亿美元，100亿美元，1000亿美元，1万亿美元，2万亿美元。后来，美国突然把美元贬值三分之一，中国三分之一的财富就不见了。做门的企业家跟房地产有很大的关系。我刚刚讲了，现在最大的问题是中国人什么贵就买什么。现在中国什么最贵?房子最贵，中国人现在就拼命地买房子。我的一个学生在东莞开公司，赚了钱就买房子，现在已经买了680套房子。我说你还要买多少房子，他说买房子安全。我们想一想，买房子真的安全吗?我画过三个走势图：日本的房地产走势图、香港的房地产走势图、中国大陆的房地产走势图。大家看看，历史是惊人的相似。
日本的房价从1982年开始涨，香港的房价从1992年开始涨，中国大陆的房价从2002年开始涨。我们比日本晚了20年，香港比日本晚了10年才涨。1982年，1992年，2002年，房子的涨势是有规律的。日本的房子从1982年涨到1987年，涨了5年，冲到最顶峰。香港的房子从1992年直接冲到1997年的最顶峰，也是涨了5年。中国大陆的房子从2002年开始涨，到2007年冲到了最顶峰，也是涨了5年。我们判断房子的价值一般是根据一线城市，北京、上海、深圳、广州等，一线城市的房价2007年到了顶峰。后来房子还在涨，实际上都是二线城市和三线城市在涨。
资产涨久了必跌，所以日本的房地产从1987年开始跌，跌了5年，跌到1993年。香的房价从1997年开始跌，也是跌了5年，跌到2003年。跌了5年以后，日本的房价开始反弹，全日本人都以为房价已经反转，拼命买房子，没想到在1994年暴跌，一直跌到1995年。从1987 年到1995年，日本的房价跌了70%，所以说全日本人都变成负资产。香港的情况跟日本惊人地相似。香港的房价从1997年开始跌，也是跌了5年，跌到2003年，开始止跌、反弹。
2004年，全香港人以为房价反转，拼命买房子，没想到2004年暴跌，跌到2005年。从1997 年到2005年，香港的房价跌了80%。我成功地预测过香港1997年房子要暴跌。1997年，香港没有一个人相信房子要跌，所以1997年的1月份我在香港《信报》发表文章，说香港遇到亚洲金融危机，房子一定要跌，事实证明没有人相信。但是，最后香港的房价跌了80%。中国大陆的房价从2007年开始跌。东莞的房价2008年像自由落体似的，直接跌了60%。2008年，一线城市的房价全面下调。本来房价的下跌一般要4到5年，但是在房价调得很好的时候，2009 年，中央开始对房地产“救市”，很多地方政府都喊出了买房子就是爱国。所以，在2009年房地产调整根本就没有完成的时候，房价开始慢慢反弹。2009年3月份，房价开始止跌，然后慢慢反弹，到了2009年9月，房价像脱了缰的野马直接上升。我问张德江副总理，中国的房价还会继续涨20年呢，还是会暴跌?张德江副总理说，中国的房价也不例外，那么在这个时候也会开始要出现大规模的小调。
