09中国房价大跌趋势没改变

以北京、上海、深圳、广州四大一线城市为先锋，杭州、南京、长沙、武汉、大连、成都等前期房价炒作过度的城市紧随其后，2009年的中国楼市在有效放大成交量的同时，开始巨幅下跌。许多三线城市开始滞涨，并在市场的作用下开始调整；个别省会城市，乌鲁木齐、银川、海口等尽管还有上涨的空间，但是，距离调整状态，也已经不远了。 　　宏观的来看，政策面无法改变中国房价大跌趋势。中央政府的政策其实非常明确，刺激消费、放大成交，也就是民间理解的"保楼市不保房价"。国务院已经下达了楼市降价令，四部委和住房部也分别重申必须降价的精神，国家从税收上已经减免了交易环节的多项税费。为了配合财政减免，货币政策也进行了较大幅度的调整，大幅降息和优惠利率并举，不仅从政策上支持楼市交易，也实际上减去了房价中的税收利息成本，综合起来应该直接降低房价16%左右，但是，三个月来，房价的综合降幅并没有16%左右，但是，有效打开了降价空间。 　　无论如何，资金面没有办法支持高房价。中国各大城市的高房价是需要资金来支撑的。进入楼市的资金渠道很多，说到底只有两大块，一块是进来赚钱的，一块是进来消费的，如果没有后面这一块，前面那一块进来就毫无意义，因为不管是政府的资金还是开发商的资金还是炒家的资金，进入楼市都是为了赚取老百姓的一点血汗钱。现在中国楼市的问题是出在后一块，后一块的资金面临两个问题，一个问题是实在没有钱，拿不出这么多钱；另一个问题是有钱也不买，你想黑心赚我的钱，没门。从整个楼市的消费资金来看，实在拿不出这么多钱的居多，有钱也不买的是少数。所以，现在的房价是，降一点，成交量就放大一点；降一点，成交量就放大一点；不降价就没有成交量。因为实在拿不出钱的居多，因此中国楼市的开发模式有问题，亟待改良。 　　市场面表明只有大幅降价才有楼市的繁荣。在政策的刺激下，一线城市成交量有所放大，但仔细分析起来，这种政策刺激下的成交量放大是不可持续的，关键是房价要降。房价不降什么政策也就是一阵风，套进一批买家后就不见了。比如，深圳，政策出台前，新房存量大约为65000套670万平方米，平均一套 110平方米；现在呢？新房存量58000套620万平方米，消化了7000套却只有50万平方米，平均一套71平方米。套数多，而成交面积少，真的是老百姓都进来买房了吗？回答是否定的。这里面有两个原因，一个是当时是按照9070政策拿的地，现在只好两套并做一套出售，所以看上去成交套数多而成交面积少；还有一个就是赠送面积，因为公开降价会有麻烦，许多开发商就开始使用赠送面积的手段，比如万科一个楼盘，成交面积只有80平方米，实际使用面积就有105平方米，建筑面积接近130平方米，实际价格只有6700多元，而前期是卖12000元，现在依然12000元，只是面积比原来多了一半多。这种说不清道不明的成交量放大，只是应对政策的一个假象，很快将返回到市场的真实状态。 　　从目前情况来看，政策利好基本消化完毕，房价实质上并没有因此而下降多少。只要市场供求的基本面不变，只要中国各大城市居民收入没有大幅增长，只要社会保障体系还不完善，中国各大城市房价大跌的趋势就改变不了。2009年，中国房价才开始严格意义上的整体大跌，一直要回归到与经济发展水平和居民收入相均衡的状态。