【门窗幕墙网】开盘楼盘实际去化率、中介机构门店数量变化，是反映楼市真实运行状态的两个重要指标。楼盘平均去化率走高，即意味着市场正在向好发展，平均去化率走低，则意味着市场仍在向下走；中介门店扩张，即意味着中介看多后市，中介门店收缩，则意味着二手房市场的发展不容乐观。
现在的情形是，杭州各开盘楼盘的实际去化率整体偏低，截至昨天下午5点，上个月开盘楼盘中，半数楼盘的实际去化率不足三成。而中介机构也出现了收缩门店规模的苗头。这些迹象从侧面反映，杭州楼市的淡市氛围正越来越浓。
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近期开盘楼盘实际去化率普遍偏低
据统计，4月杭州楼市(包括余杭、萧山、桐庐、临安等)共开盘22盘次。单就住宅项目而言，截至昨天下午5点，4月开盘楼盘中，绿都·御景蓝湾去化率最高，达62.42%，龙湖·名景台排名第二，去化率51.09%，紫韵公寓排名第三，去化41.94%。
实际上，开盘楼盘实际去化率偏低的情况去年10月以来就已经出现。但去年底，仍不乏有楼盘实际去化率超过8成，个别楼盘还能取得售罄的成绩。
现在，开盘楼盘的实际去化率相比去年底无疑已出现了进一步的下滑。值得一提的是，据透明售房网上数据，截至昨天下午5点，在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率不足三成。
其中，宝嘉·誉峰于4月28日首次开盘，推出1、3号楼共计168套，截至昨天下午5点，该楼盘实际销售仅41套，去化率仅24%。另据透明售房网上数据显示，该项目领出的首张预售证共涉及383套房源，如果以此作为计算依据，则实际去化率仅约1成。
中大·普升作为另一个4月首开的项目，在4月27号推出11号楼约90套房源，截至昨天下午5点，该楼盘实际已售套数仅31套，去化率34.44%。
除了首开项目销售不乐观，老项目销售上也没有太大的起色。万和玺园4月19日推出2号楼中央楼王，共90套房源，截至昨天下午5点，推出的2号楼签约量才12套，去化率13.33%。
不少开发商仍在“虚张声势”
虽然真实的市场形势已颇不乐观，但开发商仍然努力地制造着热销假象。
上述的宝嘉·誉峰开盘当天，开发商对外宣称，到场人数约有500人，登记参与摇号共291组，不过开盘过程中由于摇号系统出现问题，宝嘉方面临时宣布封盘，而当时现场仍有约200组客户未能参与选房。
后来，宝嘉·誉峰对外发布消息称，项目开盘当晚截至封盘之前，房源已经去化五成，并表示将会在接下去的一段时间内加推。在开盘一周后，开发商则称已经去化七成。
中大·普升同样对外宣称首开当天去化7成。开发商对外发布的宣传资料称，“4月27日，中大·普升的现场展示中心内人气爆棚、盛况空前”，正式选房时间开始不足1个半小时内去化逾7成。
万和玺园则对外宣称，开盘当天便“引爆全城”，截至开盘当天17点已经销售超过6成，还有客户陆续赶来认购。
真实成交数据与对外宣称数据不同的项目远不止上述的三家，基本上4月开盘的项目在对外宣传的时候都表示开盘现场热销，百组客户参与摇号，可是真的数据并没有宣传的那样火爆。
业内人士指出：“其实这些‘制造热销’的小伎俩，在业内都已经见怪不怪了。这种手法随着楼市的变化也在不断地进化，不停地一次次开盘制造‘假热销’。”对此，还是要特别提醒各位购房者擦亮眼睛，不要被开发商制造的热销假象欺骗，理性看待当前的楼市。
>>>二手房市场
个别中介公司已缩减门店数量
楼市行情不好，中介的日子也不好过。近期记者已注意到不少中介门店关闭的现象。
例如，在钱江世纪城和美家社区底商中，之前有好几家二手房中间门店，近段时间，已有两家门店先后关闭，其中一家为我爱我家旗下门店。
对此，我爱我家的策划部经理周包军表示，今年以来确实有一些门店关闭了，这跟门店的业绩有关，“几家关掉的店是因为业绩不好。”
周包军认为，现在二手房市场不太好，交易不是很好，缺乏上升的动力，但是成交还是比较稳定，目前并不是最差的时候，相对比较温和。短期可能还不 会有大幅度的调整，但存在长期低迷的可能性。“我爱我家在杭州这么多年，也经历过不少困难的时期，现在的市场行情下，也会做相应的调整。”
周包军介绍，我爱我家目前的门店数量维持在150家左右，在接下去的计划中，门店增加会十分有限，可能会将着力点放在网络和科技上，“可能会将部分精力放到网络上，建立自己的找房网，打破物理限制，从市场反馈的情况上看，现在的客户也比较喜欢在网上找房。”
门店位置以市中心和城西为主的链家地产，前一段时间关闭了一些业绩不佳的门店。门店数量从去年的30家左右，减少到今年的20家左右。链家地产 的部门主管冯国耀告诉记者，目前链家也不准备扩张门店，他表示现在链家还是想先把原有的门店做强，让客户认可，目前并没有开新店的计划。
华邦品牌总监王慧表示，门店关闭是正常的市场行为，有些门店到期，租金和位置都不理想，就有可能关店，“在杭州我爱我家和华邦以及盛世管家的市 场占有率都比较稳定，在规模上不会有太大的动作，但是一些占有率不高的中介，可能压力会大一点，很可能关闭一些门店，以达到最佳的资源配置。”
王慧指出，现在的市场情况不是很好，对于一些只在区域布局的中介压力会大一些。
业内人士称未来或现中介关店潮
一位从业十多年的业内人士告诉记者，最近的二手房市场并不如意，“之前我们挂出过一套水陆寺巷的房子，4层，40多平方米，两房，还是学区房，打了广告，可是一个电话都没有。这让我们觉得很奇怪。”
根据这位业内人士所说，这套水陆寺巷的房子挂牌价已经在21000元/平方米，而之前这一带的挂牌价在25000元/平方米左右。“不止这套房 子，之前在新华路那边也有一套房子，原先22000—23000元/平方米的价格，现在已经降到20000元/平方米甚至到17000元/平方米，也没有 电话来咨询。”
该业内人士表示，现在的客户只要不是特别刚需，都在等待，现在一手房开出来的价格在往下走，开发商明着暗着降价，二手房这块除非在市中心或者有 特殊要求，其他成交比较困难，现在如果有朋友来问我买二手房的事，我一般都会建议他们再看看，如果有出售的，也会跟他们说挂牌价上比自己心里的底价还要低 个10%—20%。
这位业内人士坦言：“现在的市场行情会建议朋友再等等，以免造成一些经济上的损失。”
按照这位业内人士的观察，中介市场未来很可能出现关店潮，“现在不少店都不能盈利，虽然撑个半年没什么问题，但是半年后什么情况也不明朗，现在压力也比较大。”
对未来的市行情，这位业内人士表示，可能还需要看国家的房产政策和银行的贷款政策，“目前的市场还是比较冷清的，什么时候能回暖也不好说，现在比较重要的是恢复老百姓的信心”。
