中央经济工作会议通报中只字未提房地产,令不少业界人士感到意外。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日指出,随着中国经济发展步入新常态,房地产市场也逐步走进了“新常态”,将从高速增长转向中高速增长、从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长、从增量扩能为主转向做优增量和调整存量并存的深度调整、从传统增长点转向新的增长点。
房地产市场从2013年下半年开始进入新的调整期,2014年市场整体同比销售面积、销售额均有所下滑,但业内人士认为,这恰恰才是正常的增长,是房地产市场真正的“正常态”。展望2015年,业内预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,货币政策支持力度有望进一步加大。
政策面
多轮调整促转型 建立长效机制
日前,《中国房地产市场2014总结 & 2015展望》在第十一届数字地产节上发布。这份报告显示,2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。
在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。
在数字地产节上,任兴洲对当前宏观经济和房地产市场现状作了分析。她指出,我们以往的调控方式不适应了,以前是必要的,因为大家都在“高烧”,吃退烧药是可以的,但现在不同了。
“有的高烧,有的打板子,吃什么呢?分类调控,通过发挥市场机制作用探索房地产业发展的方向,全面把握市场总供求关系新变化,从实际出发,转变调控方式,实施科学、合理、有效的宏观调控,建立房地产调控的长效机制。”
市场面
百城价格连续下跌 重点城市供大于求
数据显示,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%,跌幅显著低于百城。50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%,其中一线城市同比下降显著,降幅达23.3%。
报告称,全国来看,商品房销售面积和销售额同比下降,整体资金来源增速较去年明显回落,房屋新开工面积亦同比下降,开发投资额增速创5年来新低。
二手房数据显示,2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来,二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。
土地方面,2014年土地整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,但二三线城市遇冷。1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26%和34%;整体出让金降幅超两成,十大城市占比则显著提高。1-11月,一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%,推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场趋冷,成交均价较为稳定。
企业面
品牌房企业绩稳步增长 行业集中度提升
从数据来看,20家品牌房企销售业绩再创新高,2014年1-11月销售额同比增长12.2%,明显高于行业平均水平,带动行业集中度大幅提升。
拿地方面,与去年同期大规模土地投资相比,今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎,拿地销售比保持在较低水平,布局热衷一线城市。
资金方面,由于去年资金沉淀和今年拿地投资大幅缩减,多数A股上市房企资金面较为稳定,但有效负债率有所上升,短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。
报告还显示,融资方面,资本市场再融资开闸,中期票据监管放松,上市房企股权融资、债券融资趋于活跃,融资渠道更趋多元。
任兴洲指出,10年来房地产供给能力大幅增强,部分三四线城市供给甚至超过需求,产业结构亟需优化升级。
“房地产开发企业几万家,在高速增长的时候可能没有什么问题,但是到了现在新常态的情况下,这样的企业组织结构还可以维持吗?”任兴洲说,“自身能力不强、资金链容易断裂的企业会首先被淘汰,企业组织结构调整、兼并重组、房地产开发的集中趋势不可避免。”
展望2015年
房价相对平稳 金融政策好于今年
展望2015年,我国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后,将步入平稳增长的新常态阶段。
报告预计,2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。其中,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升;预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。
报告还显示,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
任兴洲也对明年房地产市场走势作出分析,她认为,2015年房地产市场销量会趋于平稳,市场总体不会出现大幅回升,供求关系变化潜在需求趋缓、库存总量、投资收益、政策预期、开发投资增速仍不会太高。
此外,住房价格也会保持相对平稳,房企的资金压力迫使其以价换量。“明年分类调控趋势更为明显,金融政策可能会好于今年,可能会有降息,商业银行和公积金的政策也在出台”。
