与此前高层多次强调去库存相比，4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。这一重大提法变化的背后，显示出背后的什么情况？
会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
去年12月14日的中共中央政治局会议将化解房地产库存视为2016年工作的“歼灭战”之一。此次政治局会议4天后，即12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。
此后，降低住房贷款首付比例，减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的政策陆续发布。去年底以来地产政策不断放松，但放松带来一个问题。本来没什么库存问题的一线城市房价暴涨，而库存高企的二三线城市库存并没有实质去化，甚至还在增加(一季度房地产投资异常反弹)。
2016年房地产实现“开门红”。国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资同比名义增长6.2%，全国商品房销售面积同比增长33.1%。然而，也正是在去库存的背景下，一线城市和部分热点二线城市的房价却出现大幅上涨，随后部分城市开始收紧购房政策。
例如，今年3月25日，上海和深圳出台更为严厉的限购政策。上海将非上海户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满五年，深圳提出本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房等措施。
在4月29日的政治局会议上，房地产去库存的工作基调被定位为“有序消化”，这一新调子背后正好契合了当前的市场现状。
差别化调控的意义何在
在业内人士看来，提高户籍人口城镇化率能为房地产行业带来更多需求，是行业稳定向好的内生动力；而当前不同城市楼市分化的格局，则要求出台差别化的调控政策。
过去政治局会议提过房地产，但没提过“差别化调控”。过火的城市要收，大部分城市仍然要松，房价将更加分化。十八大以来，政治局会议提到房地产的次数明显减少，而且逐步从强调“房地产调控”转向“平稳健康发展”。今年以来，房地产政策发生很大变化，明确把“化解库存”列为第一要务。
这次明确提出“差别化调控”，有助于打消地方自主调控的顾虑，预计下一步一线城市会边际收紧(强调有序化解)，着力控风险，而大部分城市的政策环境依然会维持宽松。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“有序消化房地产库存，我认为是要做到库存的平稳释放，避免房价的大起大落。”
“ 有序消化房地产库存，就是希望让供求等指标比较平稳地释放。既要有效化解库存，也要避免政策一松就出现房价大涨，政策一收紧就下跌的局面。”
楼市分化挑战调控政策精准性
对于如何“有序消化房地产库存”，政治局会议给出答案：要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
“十三五”规划显示，2015年，我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率为39.9%，“十三五”规划的目标是：到2020年达到60%的常住人口城镇化率和45%的户籍人口城镇化率。
在我国，在城市购房是取得城市户籍的主要方式之一。严跃进认为，农业人口市民化能为房地产带来强大的需求，这是房地产持续稳定向好的内生动力，加快提高户籍人口城镇化率，也能够加快房地产去库存。
对于深化住房制度改革，“十三五”规划提出，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系、优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平。具体措施包括三方面：完善购租并举的住房制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。
前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动，三四线城市则基本没有反弹，这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。当前一线城市、部分热点二线楼市火热的局面和三四线城市去库存的压力也对政策的灵活性和精准性提出了挑战。
目前热点一二线城市在积极补库存，而非热点城市、三四线城市则主要是去库存。 有序消化房地产库存 ，需要各地因城施策 ，甚至同一城市分区施策 。针对不同的情况，理清轻重缓急，分步实施。
业内人士认为，由于整体价格较高，且一季度成交火爆，一线城市“五一”期间成交量料低于预期。目前，楼市复苏有从一线城市扩散到二线城市的迹象，但房地产市场整体库存较大，区域分化态势将愈演愈烈。楼市已步入存量房时代的“下半场”。实现楼市软着陆是调控的底线，政策料继续沿着“因城施策”的轨道进行有针对性的调整。
兴业证券分析师阎常铭认为，4月份二线城市房价上涨明显，二线城市已成为复苏主力。从长周期来看，我国银行业给地产需求端加杠杆的阶段刚开始，按揭贷款占银行总贷款比重的上升或助力房地产基本面向上。基于一二线城市良好的基本面，金融机构将在一二线城市加杠杆，促进这些区域市场基本面持续上行。
严跃进认为：“去库存既要关注当前的房地产形势，也要关注长远，挖掘潜在需求。注重区域性问题，差别化调控则是针对当前一二线和三四线楼市分化格局提出的举措。提高户籍人口城镇化率和深化住房改革是增加住房需求、着眼于长远的措施。”
