就在杭州楼市限于低迷,开发商焦头烂额之时,以北京为代表的一线城市的房价仍持续上扬。相较于北京房地产业的红火,更显示出杭州楼市的沉寂。遥想当年,作为中国房地产业的一个指标性城市,杭州的房地产业以及杭州的房价,一度也曾牛气冲天,甚至大有晋升一线城市的气概。短短几年时间,杭州房价就从一个顶峰回落到如今的平民化市场。对开发商来说,如此下滑的市场形成对其严峻的考验。
记者曾与众多外来开发商探讨过杭州的楼市,尤其是去年来到杭州高价拿地的开发商,他们普遍有种错觉之感。有开发商曾告诉过记者,他们来杭州前,印象中完全是抢房抢疯的画面,这与杭州楼市早年的疯狂如出一辙,但却已不吻合如今杭州楼市的形象。比照杭州与北京楼市的变化,可能并不是件特别有参考价值的事情,因为两个城市的体量不同,定位不同,积聚财富的能力不同等等,但作为当时号称北上广深之后的“第五城”,杭州的楼市也曾引领中国楼市,从这个角度说,把现在的杭州与现在的北京比较,仍具备相当的价值。为了让这种比较更接地气,记者特地把在北京市场占有率第一位的首开地产作为样本,来展示北京楼市与杭州楼市不一样的发展轨迹。
而在记者看来,杭州过早开放的市场,在一定程度上羁绊了杭州房企的壮大。
前几天,杭州乃至全国楼市最大的事件,莫过于绿城与融创之间的股权交易。撇开交易本身不提,宋卫平卖绿城,对于很多浙江人来说,在情感上多少都是种打击。作为浙江规模最大的房地产企业,随着绿城的易主,浙江已经不存在全国范围内够得上“大鳄级”的房地产企业了,这表明,经过10多年的发展后,浙江的房地产企业都没有做大。在杭州,我们事实上也早已发现类似的情况,这些年,越来越多的本土房企收缩规模,甚至在市场上销声匿迹了。这一方面可能与本土房企的发展理念有关,但另一方面可能也与本土市场的过早拱手相让有关。
以杭州为例,是最早实行土地招拍挂的城市,这个时间点还在1999年。对于未来房地产业的发展而言,土地招拍挂是件里程碑式的事情,这表明整个土地出让制度的公开透明。但也正因为如此,所有的企业都可以来到杭州,杭州本身也会出现大量的同类竞争企业,杭州市场从一开始就是个充分竞争的市场。这一方面是促使了杭州的开发商在产品方面更好的投入,即便到今天,杭州房产品的品质,仍是全国学习的对象;但另一方面,也制约了杭州房企的发展。很显然,过早规范的市场,房企要付出的成本更高,彼此间的掣肘也更多。杭州房企因为过早的规范化,而吃到头口水,但最终却没能养壮自己。
与杭州相比,全国性的土地招拍挂启动于2005年,北京市场也是到这个时候才将土地出让制度化。这让很多企业获益匪浅。首开地产可能杭州人还未必听说过,但在北京是绝对的“一哥”。首开地产至今已走过34年的历程,是中国最老牌的开发商之一。作为北京最大的房地产开发企业,首开地产累计竣工面积已超4000万平方米,其中40万平方米以上的大型居住区达30多个。毫不夸张地说,在北京近一半土地上,都曾留下过首开地产的开发足迹。首开地产能有如此的成就,这跟当时整个北京市场的相对封闭有关,提供给了首开地产巨大的练好内功的时间。记者曾去首开地产在北京南二环的一个项目——首开·璞瑅参观过。这个项目是首开地产开发方庄特大型片区城市住区的尾声项目,方庄特大型片区城市住区,共开发面积逾400万平方米,这其中首开地产承担了300万平方米的开发量。从1995年开始,首开地产就介入该片区的开发,开发时间前后延续20年,房价也从当初的几千元/平方米,涨到如今的60000多元/平方米。可以说,现在在方庄生活,目之所及,都是首开地产提供的。我们过往一直再说城市运营商,首开地产至于整个方庄的影响,就是种典型的“城市运营商”的操盘手法。
在这种积累过程中,首开地产本身也获得长足的进步,甚至在一个更大的空间内,完成对整个城市的改良。历史上,首开地产承接了奥运村、亚运村、大运村的开发建设,设计承建了国家体育馆、五棵松文化体育中心、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园等国际级体育盛会的相关场馆。其中奥运村、国家体育馆、奥林匹克水上公园等项目曾多次获得鲁班奖、詹天佑奖,国家体育馆更是入选“北京当代十大建筑”,成为北京最负盛名的地标建筑之一。因此,如今说到首开地产,更多的人把其解读成“奥运地产”。
反观杭州的房企业,鲜有机会参与大片的土地开发,在大城市比比皆是的超级大盘,在杭州并不多见,尤其是百万平方米左右的大盘,在杭州更是凤毛麟角。杭州的房企,在城市化进程中,早年除了住宅,参与的程度其实很低。这也让杭州的房企业,普遍缺乏原始积累的阶段。加上提前启动的杭州地产市场,也能让其吃饱,走出去的意愿也不足,最终造成杭州的房企,除了在房产品方面一枝独秀外,在其他方面相对落后的现状,尤其是开发理念的落后。
首开地产也是去年来到杭州的,并且一落子就布局三个项目,堪称大手笔。一个位处老城区德胜路之上,另一个位处有“杭州徐家汇”之称的申花板块,第三个位处半山田园板块。以西、东、北三大方位完成对杭州城的包围,这显然让杭州房企业羡慕,杭州房企如今鲜有企业能在一个城市同时上马三个项目。