三、去化创新：4大策略解决高库存
2015年4月初，上市房企纷纷披露了2014年报，与往年不同的是，多家房企都在年报中强调，2015年需要做好打一场“去库存持久战”的准备。
保利统计过，最近3年保利新开盘数量呈下降趋势，去库存将成为新常态。那么，如何解决高库存难题？何智韬认为可以通过4种方法来解决。
1.降价促销壮士断腕
对于一些尾盘项目，降价促销一定要有壮士断腕的气魄，不能像剪指甲一样一点一点降，一步到位才能取得“以价换量”的实效。何智韬认为，与其硬撑着不降价每年产生7、8点的财务成本，不如直接一次性降到位，快速回笼资金。至少资金回收后，可以纠正错误，再拿更合适的项目。
2.住宅转养老，出售转出租
楼市低迷、存量高企是一个不可逆转的趋势，加之房企利润普遍在下滑，若还停留在盖楼卖房的开发模式，未来很难有发展，开发商必须谋求新的生存之道。在保利的角度来说，主要是从开发商向运营商转型，站在经营的角度盘活资产，经营好客户、业主，实现长久持续的可观利润。主要有2种做法。
第一，住宅地产转养老地产，长期持有经营。将一部分地段合适、户型合适的现房直接转成养老机构，长期持有经营。或许短期内利润不高，但这部分却会成为持续不断、非常稳定的现金流。
第二，出售转出租，搭建租赁平台。今年小米式公寓的“you+ 国际青年公寓”经媒体报道后，在房地产行业引起极大反响。何智韬透露，保利也正在试水类you+公寓模式，在大量的库存中拿出部分现房转为出租。
租赁市场，开发商比you+公寓更有优势，因为手上有装修、物业、酒店管理等丰富的资源，完全可以根据客户需求定制个性化“未来房地产市场将以‘自住型’为主，但这部分市场太小，如何提升投资客户的比例？房屋租赁则是很好的一种途径，通过搭建租赁平台，帮助投资客户打理业务，把业主未来10年、20年的长期受益稳定下来”。何智韬表示。
3.拿对地，做准产品定位
上述2点主要从存量的角度分析了如何快速去化，那么在前端如何规避高库存风险？
首先，减缓投资步伐，宁可不拿地，不拿错地。现在保利对拿地非常谨慎，在拿地前会反复考量，并且咨询多家第三方机构，最后综合做出决策，以提高决策的科学性。
其次，前期做准产品定位。拿地后做什么样的产品、产品构成、开发节奏、推盘节奏如何把握，这些保利会投入更多时间、资源去分析，把产品定位想明白、想透彻了再着手去做，不会盲目地去做。
最后，通过大区制提高对市场判断的准确性，减少失误。保利大区制的推出主要基于先进带落后的考虑，每一个大区都有一个经验丰富的董事长，根据他的经验和知识，结合市场分析，对未来市场的判断会更准确，可有效降低失误风险。
4.考核产品去化率
虽然保利在投资环节缩减规模，降低库存压力，然而保利对去化速度的要求依然是严格的。保利区域公司营销线的往年的核心任务是年度签约额，今年也会考核产成品去化率。
四、营销创新：基于大数据精准推广
1.大数据营销是未来主流
白银时代，房企对于精准营销的需求正在上升，而精准营销主要是基于大数据的挖掘。“大数据时代，房地产营销要自我革命”，何智韬指出，未来的方向是将项目和能够定位目标客户的特定大数据资源对接上，通过挖掘大数据的深层次关系，从而让营销更精准、有效。
2.基于互联网终端精准推广
“以往在传统媒体集中投放广告的习惯将发生根本性的变化”，何智韬强调，今年将大力调整营销推广费用结构，大幅下调平面媒体广告费用占比，加大在移动互联网领域的投入。
保利鼓励区域公司和创新型的移动互联网企业展开基于大数据层面的推广合作，目前，保利正在和嘀嘀打车、大众点评洽谈这方面的合作。在移动互联网盛行的时代，开发商要善于运用互联网工具来创新求变，及时转变推广思路、推广方式。
3.电商是一个伪渠道
过去一年，楼市遇冷，“找客户”成为房地产营销最为核心的命题， “渠道为王”被提升到一个前所未有的高度。何智韬的看法是，互联网时代，基于移动终端的大数据营销、去中间化的营销才是真正的渠道营销。
可以说，未来房地产营销会是非常简单的闭环，开发商运用大数据挖掘客户，并通过代金券或优惠等各种促销方式把客户吸引到售楼处，再由售楼处专业的销售人员进行服务，没有电商、二手中介这些额外的中间渠道。当然也可能还有更简单、更直接的模式。
五、组织创新：充分授权一线
1.营销一体化模式
在营销组织变化方面，保利在部分区域、项目首次尝试了营销一体化模式。何为营销一体化？即将保利地产旗下的代理公司保利代理，和城市公司营销部合并组成虚拟营销团队进行操盘。
何智韬介绍，保利正在寻找一种更适合的营销模式，以更快更好地应对市场的瞬息万变，在当前的市场下要尽可能多方式、多渠道进行创新，最终找到最适合保利自身发展的道路。
2.营销服务商也要招投标
保利2014年报显示，保利2014年营销费用占比只有2.2%，这在千亿房企里非常罕见。而去掉代理公司的佣金，纯推广费用控制在1.5%上下，这样的管控水平让很多同行自叹不如。
何智韬表示，以前招投标制度主要针对工程、预结算、代理公司，但以后要求大部分都使用招投标，比如活动公司、物料公司、广告公司招募等等都要招投标。通过完善营销管理体系，以更加开放的姿态，让更多、更专业的服务商找到我们，进一步提升营销费效比。
